房地产行业2023H1半年度业绩前瞻：行业复苏出现反复 板块业绩结构分化

本期投资提示：
预计23H1 板块业绩有望底部弱复苏，房企间结构分化加剧。基本面方面，2022 年房地产行业基本面大幅下行，随着供需两端政策放松不断推出，2023H1 行业基本面呈现出底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象。考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望23H1 板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域、并有望弱复苏，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平；但也有些积极因素显现，推动后续部分优质房企业绩弹性可期，主要源于：1）房企2021-22 年存货减值规模较大，后续房企有望轻装上阵；2）目前房企毛利率已处低位，优质房企毛利率具有一定程度的向上弹性。我们预计2023H1 房地产板块业绩将底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。
23H1 行业复苏出现反复，近期供需双双走弱、政策值得期待。2023Q1 房地产行业基本面开始呈底部回升态势，但2023Q2 基本面出现反复、供需市场热度均有明显回落：1）销售方面：根据克而瑞，23H1，50 强房企销售金额同比-5%，其中4-6 月单月同比分别为+27%/+1%/-37%，同比降幅由正转负，显示行业销售端出现二次走弱；值得注意的是，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更为靓丽，后者也持续推动着行业集中度进一步提升；2）拿地方面：根据中指院，23H1，300 城住宅类土地成交面积累计同比-30%，其中4-6 月单月同比分别为-44%/+0.4%/-46%，表明行业投资端依然低迷。我们认为行业底部复苏出现反复，其中23Q2 中行业出现了需求和供给双双走弱迹象，考虑到房地产行业仍是国民经济的支柱产业，因而后续政策仍值得期待。
根据结算节奏，我们预计主流公司2023H1 归母净利润情况如下：
1） 增速在+30%以上的公司：滨江集团；
2） 增速在+20~+30%的公司：招商积余；
3） 增速在+10~+20%的公司：新大正、招商蛇口、保利发展；4） 增速在0%~+10%的公司：新城控股；
5） 增速在-20%~0%的公司：万科A、建发股份、华发股份、金地集团。
投资分析意见：行业复苏出现反复，板块业绩结构分化，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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