房地产行业2024年前瞻:需求端企稳关键年 投资端压力延续

2023-11-10 18:25:07 和讯  广发证券郭镇/乐加栋/邢莘/谢淼
23 年数据预测及增速调整。23 年行业波动较大,一季度积压需求释放,销售表现超预期(相当于2019 年同期水平),三季度销售快速回落(相当于2010-2011 年水平),随着8 月末新政出台,基本面逐步改善,假设23Q4 维持9 月以来的景气度,预计23 年销售面积12.34 亿平,同比+1.2%(基数调整后,下同),销售金额12.82 万亿元,同比+2.8%。预计23 年房地产开发投资11.2 万亿,同比-8.6%。
销售:乐观情况预计24 年销售面积同比+3%,销售金额同比+6%。24年销售需要分情况讨论:(1)乐观情况下,政策放松提振购房者信心,随着库存的去化,24 年市场景气度持续恢复,假设24 年末景气度恢复到14-16 年均水平,预计24 年销售面积12.72 亿平米,同比+3%,销售金额同比+6%;(2)悲观情况下,如果房价下跌影响购房者信心的恢复,甚至政策放松效果的持续性不及预期,24 年市场维持当前23Q3的景气度,预计24 年销售面积和金额出现一定程度的下降。
开竣工:乐观情况预计24 年开工同比持平。新开工与企业有效拿地面积有关(扣除城投的拿地),对开工的预测可以转化为对房企拿地力度的预测,乐观情况下预计24 年商品房新开工面积10.0 亿平米,同比23 年基本持平。竣工方面,23 年竣工表现高于我们年初的判断,一是一季度销售表现超预期,二是保交付取得积极进展,我们测算的应交付未交付比例从22 年的28%降至13%。24 年理论竣工量同比增长3%,如果实际竣工完成程度低于23 年(后续交付项目难度大、对资金需求量高),预计24 年竣工面积可能出现下滑。
投资:乐观情况预计24 年房地产投资10.3 万亿元。第一,施工强度是判断施工投资的关键,以19-21 年各月平均施工强度作为基数,21-23 年单月施工强度同比变化趋势与出险房企市占率负相关,企业出险是造成施工投资下行的主要原因,预计24 年施工强度864 元/平,结合施工面积,预计24 年施工投资6.9 万亿元。第二,土地投资/前一年出让金比例呈上升趋势,假设维持上升,预计24 年土地投资3.4 万亿元。因此在乐观情况下,预计24 年商品房拉动的房地产投资10.3 万亿元,若“三大工程”建设顺利推进,房地产投资表现将进一步提升。
城中村改造:顺利推行可贡献一定稳定投资。广州预计23 年城中村改造拉动投资近1000 亿元,考虑华南城中村存量丰富,其他区域投资额相对较少,预期超大特大城市城中村改造每年拉动投资在1 万亿元以下,可贡献一定稳定投资。
风险提示。政策效果持续性不达预期,市场信心不足,景气度或持续维持低位;供给侧缺口修复不及预期;企业风险暴露影响市场情绪。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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