房地产行业:京沪购房政策再放松 提升居民购买力

2023-12-18 07:40:04 和讯  广发证券郭镇/乐加栋/邢莘/谢淼
  核心观点:
  京沪住房政策再松动,提升居民购买力。23 年12 月14 日,北京、上海同日出台放松普通住宅认定标准、下调首付比、降低按揭利率,继8月放松认房认贷标准后政策环境进一步改善。其中北京首套首付比降至30%(原35%),二套首付比最低40%(原非普宅80%),不再区分普通住宅和非普通住宅对首付比例的影响,贷款期限调至30 年(原25 年),首套/二套房按揭率降至最低4.20%/4.75%(原4.75%/5.25%),取消普宅的总价限制,单套面积上调至144 平(原140 平),普宅认定单平价格分别为五环内8.5 万元(原3.96 万元)、五六环间6.5 万元(原3.17 万元)、六环外4.5 万元(原2.38 万元),分别上调115%,105%和89%。上海首套首付比降至30%(原35%),二套首付最低40%(原非普宅70%),不再区分普通住宅和非普通住宅对于首付比例的影响,首套/二套房按揭率降至最低4.1%/4.4%(原4.55%/5.25%),取消普宅认定价格标准,仅限制住宅类型(非别墅)及面积(144 平以下)。本次政策放松对于提高新购房总价范围、降低存量贷款支付压力均有帮助,且将较大程度上节约增值税及附加税,提升居民购买力。
  京沪市场是整体市场企稳的重要观察点:京沪作为近两年新房、二手房量价、土地市场交易表现最为稳定的标杆市场,对全国房价信心的作用是举足轻重的。经过831 认房认贷的放松后,市场走势并未取得想象中理想的效果,在年底进入市场旺季前的调整,进一步放宽限制提升居民购买力。广深在政策放松后,二手房和新房市场取得了一定的起色,二手房成交规模中枢较政策放松前增长40%左右,北上市场基础更好,我们认为本轮政策放松会对市场预期企稳起到积极的作用。
  根据我们测算,房企股价已包含13%的资产价格预期改善空间,价格企稳将会带动股价强修复。14 年周期一线城市放松包括取消认房认贷、调整普宅标准、降低贷款利率,与本轮放松相似,14 年9 月一线放松后的1-2 个季度内,量价企稳回升,其中深圳最先复苏(1 个月销售面积转正、3 个月价格环比转正),随后带动二线复苏,三四线复苏最迟,14 年周期呈现出明显分线轮动的特征。行业龙头央国企现阶段股价最大的压力来自对于房价下跌的担忧。土地获取的能力、质量等供给端数据已经得到显著改善,若核心城市价格企稳,pb 估值具备修复到1x 以上的机会。目前强信用央国企盈利能力改善,估值水平较低,具备投资性价比,建议在跟踪政策落地效果的同时,逐步提高板块配置比例。
  风险提示。基本面不及预期,包括行业政策面改善力度不及预期、政策效果不及预期等;低能级城市需求进一步下滑,库存结构恶化,累积速度快于预期;供给侧改革出清影响情绪,对于市场情绪产生扰动。
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(责任编辑:王丹 )

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