国泰君安：2024年地产新模式 以强化实物量、弱化金融属性为方向

智通财经APP获悉，国泰君安(601211)发布研究报告称，2024年地产新模式，将对冲一部分商品房的需求下行，整体仍然以强化实物量、弱化金融属性为方向。中央经济工作会议提高了新模式的地位，提出完善相关基础性制度，预计2024年保障房、城中村相关基础性制度都将拉开大幕，并且将有效对冲2024年的商品房需求下行。该行认为，行业改革已经进入深水区，新模式将带来行业新的发展机遇。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。

国泰君安主要观点如下：

11月数据表现有所改善，降幅较10月继续收窄，实物量表现强于信用表现，新开工单月转正。地产投资同比下降10.6%，降幅收窄0.7pct，与实物量相关的指标新开面积同比增速从上月的-21.1%转正为4.9%，是继21年之后的首次转正。此外，竣工面积同比增速为12.2%，较上月放缓1.1pct。整体来看，实物量投资保持较好增长，地产投资的下滑主要由拿地下降拖累。由于实物量和经济增长挂钩、拿地和金融信用挂钩，因此，地产行业仍然呈现的是对经济拉动强、对金融拉动弱局面，表明当前仍处于房住不炒的改革过程中。该行预计，后续将保持强化实物量、弱化信用的格局。

政策出台后，市场整体延续“以价换量”。各地政策出台后，各地市场新房和二手房均有不同程度的回升。虽然统计局11月销售面积降幅同比收窄3.2pct,销售金额几乎较上月持平，但是11月销售价格环比总体延续降势，其中一线城市商品住宅和二手房销售价格分别环比下降0.3%、1.4%;二线城市商品住宅和二手房销售价格分别环比下降0.3%、0.7%。其中11月二线城市无论新房还是二手房降幅还在环比走阔。

一线城市政策持续宽松主要作用于二手房市场，二手交易盘活能带动新房市场。继广州9月20日部分区域放开限购后，深圳于11月23日调整“普通住房认定标准”和“二套首付比例下降”政策后，北京和上海也于12月14日同一天跟进，只是相比上海和深圳，北京政策更加温和。相比于全国，一线城市最大的行政管制主要在于限购和非普住宅认定标准。目前对限购来说，主城区都没有做政策调整，当前政策主要是非普住宅认定标准。非普住宅在交易上主要影响税费和首付比例，因此，调整非普住宅认定将会带来二手房的活跃，由此也能带动新房市场。

风险提示：重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。