房地产行业周报(2023年第50周)：京沪购房政策再宽松 新房成交环比回升

　　板块行情：本周（12 月11 日-12 月15 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.1%，在31 个一级行业板块中排名第6 位。
　　政策要闻：中央层面：1）中华人民共和国中央人民政府：积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。推动城乡融合、区域协调发展。2）国家金融监督管理总局：
　　稳妥防范化解重点领域金融风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。配合化解存量地方债务风险，严控新增债务。地方层面：1）北京：首套住房贷款最低首付款比例不低于30%；位于城六区、城六区以外的二套住房贷款最低首付款比例分别不低于50%、40%；个人住房贷款年限最长30 年；调整普通住房标准。2）上海：首套房、二套住房商业住房贷款最低首付款比例分别为不低于30%、50%，贷款利率下限分别不低于LPR-10BP、LPR+30BP；调整普通住房标准。3）深圳：
　　住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1 年内开工建设，4 年内竣工；非住房类建设项目根据建筑高度和建筑规模划分开工、竣工期限，其中竣工期限最高为6 年。
　　公司动态：1）万科A：公司和银行的合作一直都比较顺畅，11 月、12 月均持续获得银行贷款。2）保利发展：保利发展拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购股份用途用于维护公司价值及股东权益；回购资金总额不低于人民币10 亿元（含），不超过人民币20 亿元（含），回购价格不超过人民币15.19 元/股；实控人保利集团计划在未来12 个月内，增持公司A 股股份，增持金额不低于人民币2.5 亿元，不超过人民币5 亿元，增持价格不超过15.19 元/股；截至12 月15 日，保利集团累计增持公司A 股股份495.71 万股，占公司总股本的0.04%，累计增持金额为人民币5000 万元，已达到增持计划金额下限的20%。
　　3）碧桂园：公司以30.685 亿元出售珠海万达商管1.79%股权予万达。4）招商蛇口：公司与苏州市相城区、苏州城投集团合作签约。
　　销售端：新房成交环比回升，二手房成交同比保持上升。1）本周21 城商品房成交面积304.4 万方，环比上升21%，同比下降8%；年初至今21 城成交面积1.49 亿方，累计同比下降4.6%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为99.9 万方、140.4 万方、64.1 万方，周环比增速分别为48%、10%、12%，周同比增速分别为2%、-8%、-18%。3）本周11 城二手房成交面积151.7 万方，环比下降5%，同比上升10%；年初至今11 城二手房成交面积7802 万方，同比上升26%。
　　投资策略：2024 年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023 年9 月的需求端政策放松节奏加快，但销售回暖低于预期，2024 年地产总量数据可能面临压力。低质量土储仍是行业的难题，部分房企仍有偿债压力，部分优质国央企也面临计提存货减值的业绩压力。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024 年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。
　　重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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