房地产开发行业周报：2023W52：年末翘尾行情偏弱 样本30城全年新房成交-9.1%

　　12 月成交延续低迷，全年新房市场呈“前高后低”走势。从我们跟踪的样本30 城新房销售面积看，12 月成交281 万方，环比11 月增长19.1%小幅翘尾，但同比去年下降19.9%，延续今年6 月以来周均值处于近年最低的状态。回顾2023 年全年新房成交情况，2、3 月因积压需求的集中释放带来“小阳春”行情；4 月后积压需求逐步释放完毕，而居民对未来经济、收入等预期有所转变，新房成交逐步下台阶；下半年市场继续下行，在核心城市进入购房政策宽松期后，部分核心城市成交有所表现，但整体维持低迷。
　　2024 年，房地产政策仍有继续放松空间。回顾9 月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014 周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。展望2024 年，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.3%，落后沪深300 指数3.13 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第27 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为353.1万平方米，环比提升23.2%，同比下降15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为71.6 万方，环比-1.9%，同比-1.2%；样本二线城市为226.7 万方，环比36.7%，同比-18.3%；样本三线城市为54.8 万方，环比14.5%，同比-18.2%。2023 年全年52 周新房成交面积，样本30 城共计13863.9 万方，同比-9.1%；一线城市为3294.3 万方，同比-0.6%；二线城市为7911.7 万方，同比-9.7%；三线城市为2658.0 万方，同比-16.4%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计109.8 万方，环比增长2.5%，同比增长54.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.9 万方，环比9.0%；样本二线城市为50.1 万方，环比0.6%；样本三线城市为22.8 万方，环比-3.0%。2023 年全年累计二手房成交面积为5775.7万方，同比变动为27.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1701.7 万方，同比14.3%；样本二线城市为2727.0 万方，同比32.7%；样本三线城市为1347.0 万方，同比35.6%。
　　信用债：本周共发行房企信用债8 只，环比增加1 只；发行规模共计59.29亿元，环比增加3.29 亿元，总偿还量58.18 亿元，环比减少58.67 亿元，净融资额为1.11 亿元，环比增加61.96 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024 年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。
　　基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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