房地产行业周报(2024年第1周)：新房成交同比下降 广州开具全市首张房票

　　板块行情：本周（1 月1 日-1 月5 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.9%，在31 个一级行业板块中排名第20 位。
　　政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：2023 年12 月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500 亿元，期末抵押补充贷款余额32522 亿元；满足各类房地产企业合理融资需求，抓好“金融16条”及金融支持“三大工程”建设；加大住房租赁开发建设信贷支持力度，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。2）住房城乡建设部：加强全国建筑市场监管公共服务平台项目信息管理。3）国家标准委：深化推动公租房设计、建设、运营、服务、管理等适用住宅、宿舍建筑设计规范等标准；持续推进基本公共服务标准化试点建设。地方层面：1）广州荔湾区：荔湾区土地开发中心开出全市第一张房票，标志着广州开始正式探索房票制度。2）深圳：城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意。3）上海：第二套改善型住房公积金贷款最低首付款比例为50%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山以及金山6 个行政区全域二套房住房公积金贷款最低首付40%。4）上海金山区：购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9 家开发商在金山指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。
　　公司动态：1）中国金茂：华夏金茂商业REIT 的最终发售价已确定为每份基金份额2.67 元，公开发售所得款项总额约10.68 亿元。2）碧桂园：2024 年的交付挑战将进入深水区。3）华润置地：深圳旧改项目湖贝华润未来城规划由“分四期及一个独立开发项目实施”修改为“分两期及一个独立开发项目实施”，总用地面积约40 万平，拆迁之后可开发建设用地总面积约17.3 万平，规划总建筑面积约220 万平。
　　销售端：新房成交同比下降38%，二手房成交同比微降。1）本周21 城商品房成交面积184.7 万方，环比下降63%（2023 年53 周仅包含1 天，因此环比基准选择2023 年52 周），同比下降38%；年初至今21 城成交面积185 万方，累计同比增速下降37.6%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为56.6 万方、89.6 万方、38.5 万方，周环比增速分别为-63%、-63%、-64%，周同比增速分别为-45%、-35%、-31%。3）本周11 城二手房成交面积110.8 万方，环比下降31%，同比下降2%；年初至今11 城二手房成交面积111 万方，同比下降2%。
　　投资策略：2024 年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023 年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024 年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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