房地产行业点评：基本面探底 静待政策起效

　　事件：1 月15 日，国家统计局公布数据显示，2023 年1-12 月，商品房销售面积111735万平方米，同比-8.5%，商品房销售额116622 亿元，同比-6.5%。全国房地产开发投资110913 亿元，同比-9.6%。
　　销售持续下滑，政策延续放松态势
　　2023 年1-12 月商品房销售面积同比-8.5%，增速较2023 年1-11 月下降0.5pct，12 月单月销售面积同比-23%，单月增速较上月下降1.7pct，1-12 月商品房销售金额同比-6.
　　5%，较2023 年1-11 月的增速下降1.3pct，12 月单月销售金额同比-22.9%，单月增速较上月下降6pct。12 月行业销售增速仍处下行阶段，市场热度依然低迷，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7 月24 日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”及限购政策，房贷利率端也开始持续优化；12 月14 日，京沪同时发布房地产新政，从普宅标准、首付比例等多方面对住房政策进行调整优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。
　　投资降幅扩大，新开工单月回落，竣工数据表现较好2023 年1-12 月房地产投资同比-9.6%，较2023 年1-11 月增速下降0.2pct；1-12 月新开工增速同比-20.4%，较1-11 月增速上升0.8pct，其中12 月单月新开工面积同比-11.
　　6%，较11 月下降16.3pct；1-12 月竣工面积同比+17%，较1-11 月增速下降0.9pct。
　　拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，新开工单月增速再次大幅下滑，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。
　　综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。
　　资金来源数据持续下滑，未来改善可期
　　2023 年1-12 月房地产开发企业到位资金同比-13.6%，较2023 年1-11 月增速下降0.2pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-9.9%、-19.1%、-11.9%及-9.1%，各项数据均同比负增长，自筹资金下滑幅度最大。当前，非国有房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。
　　投资建议：1-12 月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但随着城中村改造等三大工程的持续推进，以及京沪住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在一线城市政策放松和城中村改造两大行业主线下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A 等。
　　风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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