房地产行业点评：广州取消120平以上限购 促进改善需求释放

　　事件
　　2024 年1 月26 日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，明确要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　1 月27 日广州市发布《广州市人民政府办公厅关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120 平方米以上（不含120 平方米）住房，不纳入限购范围。
　　点评
　　落实部署房地产融资协调机制，赋予城市调控自主权。2024 年1 月，央行、金融监管总局等部委纷纷表态积极支持房地产融资，主责部门住建部召开会议部署落实房地产融资协调机制并指出：①各地要抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，精准有效支持合理融资需求；②充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策；③国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报，首批房地产项目名单月底前落地。供给侧支持合理融资需求并明确“白名单”，能在一定程度缓解当前房企现金流困境；需求侧赋予城市调控自主权，能让地方结合自身市场情况出台更多促进房地产市场平稳健康发展的政策。
　　广州率先响应住建部号召，取消120 平以上住房限购，促进改善需求释放。广州房地产市场在“920”新政调整部分区域限购后，成交量回升一个月后再回落，且新房库存仍有承压，据中原地产数据，2023 年广州一手房成交7.6万套，同比+5%，而一手房库存11.7 万套，去化周期超过1 年。此次政策调整主要在：①在限购区域范围内，购买建筑面积120 平方米以上（不含120 平方米）住房，不纳入限购范围；②在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数；③对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理；④商服类物业不再限定转让对象。政策落地后，广州的限购仅在于“限购区域内购买120 平以下住房”，能有力促进改善型需求的释放，利好区域内主打改善产品的房企，如越秀地产等。
　　重点城市或相继跟进自主调控，“因城施策”促进行业平稳健康发展。在上一轮（2023 年下半年）调控宽松中，广州在9 月份率先调整区域限购，深圳11 月、北京和上海在12 月调整首付比例、普宅标准等，以托底市场销售。进入2024 年，广州亦率先进行全域范围的限购调整，其他重点城市或也将逐步跟进，宽松路径预计是从外围向核心区推进。同时全国重点城市均在积极推进保障房，如广州2024 年计划筹建配售型保障性住房1 万套、保障性租赁住房10 万套，主要满足各类保障人群住房需求（刚需）；而商品房市场回归商品属性，限制政策将逐步取消，注重满足改善性住房需求，更加利好主打改善产品房企。
　　投资建议
　　房地产供给侧获多方推进的融资支持，能一定程度缓解现金流困境；需求侧中央充分赋予城市调控自主权，广州率先响应取消120 平以上住房限购，其他重点城市或逐步跟进，协同促进行业平稳健康发展。推荐当前估值底部、经营状况良好、受益于行业格局优化的改善性央国企，如越秀地产、华润置地、招商蛇口、建发国际集团、华发股份等。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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