上海优化区域限购政策点评：因区施策 渐进宽松

　　事件：1 月30 日，上海优化限购政策，连续缴纳社保或个税已满5 年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1 套住房。
　　梳理上海调整后限购政策
　　1）单身(非沪籍)：外环外5 年社保/个税，可新购1 套。2）单身（沪籍）：
　　本人无房，且和父母于2011.1.30 前住房数≤2 套，可新购1 套。3）已婚（非沪籍）：①夫妻双方非沪籍，5 年社保/个税，可新购1 套；②一方沪籍，非沪籍需5 年社保/个税，沪籍方房产证署名，可新购1 套。③双方沪籍，和父母于2011.1.30 前住房数≤2 套，可新购2 套；=3 套，可新购1 套。4）针对临港/金山/青浦/奉贤区域人才， 3 年社保/个税，可新购1 套。
　　满足非户籍单身人士、产业人口的居住需求。
　　此前非上海户籍购房需满足：已婚，无房，5 年社保/个税。1）本次调整取消了“已婚”要求，指向支持在沪稳定就业的外地单身人士购房置业需求。
　　截止2022 年，上海全市常住/户籍常住人口分别为2475.89/1469.63 万人，非户籍人口规模庞大；2022 年上海常住人口结婚率2.9‰（全国结婚率:4.8‰），较2020 年下滑约1‰，单身人口多且占比提升。我们认为优先优化非户籍单身人士限制性政策贴合上海市场供求关系的结构性转变。2）调整区域限定外环外区域，指向优先满足产业聚集、重点发展的五大新城等的居住需求，外环外区域对产业人口、人才吸引力有望增强。我们认为，新政延续了上海分区差异化调控的的思路，不排除后续依据本次调控效果进一步宽松的可能。同时在1 月27 日广州大面积段限购取消后及时跟进，其他高能级城市限购宽松预期加强。
　　此前各区宽松效果各异，聚焦产城或促进“刚需”释放。
　　23 下半年以来，针对人才的区域限购已有两次松动：1）23 年10 月24 日，金山区放松人才社保年限及单身限购要求，从效果看，政策出台后3 周金山区新房周度成交面积1.14/0.62/0.47 万平，环比-47%/-46%/-24%，刺激效果一般。2）24 年1 月13 日，上海青浦、奉贤两区先后放松人才限购政策，从效果看，政策出台后3 周，奉贤区新房周度成交面积分别为2.46/2.25/3.01万平，环比82%/-9%/34%；青浦区新房周度成交2.26/3.75/1.21 万平，环比24%/66%/-68%，政策刺激效果更为明显。考虑外环外新房成交占比较高，刚需项目较多，与对应区域购房群体如新市民、年轻人的置业需求较为匹配，我们认为本次更大区域范围的限购宽松、且去除人才限定有望带动更为可观的刚性需求释放。
　　投资建议：24 年以来广州、上海房限购宽松，其他一线有望跟进，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。
　　行业基本面止稳定前，我们认为需求不稳、政策延续，供给端融资支持力度持续加码，预计24 年供给侧出清基本结束。看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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