深圳优化住房限购政策点评：深圳限购政策跟进优化 核心城市再次密集放松

　　事件：
　　2 月7 日，深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》。该通知明确，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2 套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1 套住房，对户籍居民不再限定落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限。非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）购买住房个人所得税、社会保险年限要求由5 年调整为3 年。
　　点评：
　　深圳住房限购政策跟进优化，需求端政策放松力度进一步加大。通知指出，1）深圳户籍家庭限购2 套住房，深圳户籍单身（含离异）限购1 套住房；此前根据深圳2020 年7 月15 日政策，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3 年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36 个月及以上个税或社保证明，方可购买商品住房，此次新政后户籍居民不再限定落户年限以及缴纳个税、社保年限；2）非户籍购房方面，个人所得税、社会保险年限要求由5 年调整为3 年，增加深圳对非户籍人口的吸引力。回顾深圳楼市政策放松脉络，23 年8 月深圳官宣认房不认贷，23 年9 月首套房贷利率下限下调，23 年11 月二套首付降至4 成，同时调整普宅标准；此次深圳开始优化限购政策，政策力度持续加大，预计居民购房信心将得到修复，需求端有望企稳回升。
　　核心城市限购政策再次密集放松，预计后续需求端放松仍将加码。2024 年以来一线城市、核心二线城市限制性政策均进一步放松，24 年1 月27 日，广州优化调整限购政策，限购区域范围内购买建面120 平以上住房，不纳入限购范围；1 月13 日上海奉贤区、青浦区将购房资格从居民家庭调整为个人，1 月30 日上海连续缴纳社保或个税已满5 年及以上的非上海户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1 套住房；1 月30 日，苏州全面取消住房限购，不再对购房资格进行审查；2 月6 日，北京通州区放开“双限购”，即在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合本市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制；2 月8 日，南京进一步放宽积分落户申请条件，取消社保缴纳不少于12 个月限制。我们认为，北上广深一线及核心二线城市限购政策短期内呈现爆发式松绑，居民购房门槛下降明显，有利于满足居民刚性和改善型住房需求；并且鉴于目前行业政策趋势，我们预计后续核心城市需求端放松仍将进一步加码。
　　投资分析意见：深圳限购政策跟进优化，核心城市再次密集放松，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，前者是中短期政策发力关键点。
　　近期PSL 和专项借款集中落地，预计城改将加速推进，同时核心城市政策再次密集放松，综合将推动核心城市销售改善。此外，我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业销售和融资资金再次趋紧，后续城中村改造推进不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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