中金印力消费REIT开启申购 为首批获批的消费基础设施REITs之一

智通财经APP获悉，4月8日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金(简称：中金印力消费REIT(180602))开启申购，认购价格为3.26元/份，拟募集10亿份，基金管理人为中金基金，基金托管人为招商银行。

据悉，中金印力消费REIT为首批获批的消费基础设施REITs之一，首次发行拟投资的基础设施资产为杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心杭州西溪印象城，截至2023年9月30日，目标基础设施资产出租率为99.6%，估值39.59亿元。中金印力消费REIT发行成功后，预计可为印力集团控股有限公司(公司联营公司)盘活存量资产、进一步提升资产管理能力提供有力支持。

我国消费基础设施相关行业整体已进入高品质发展的新阶段，未来居民消费能力的提高，城镇化的发展，以及住宿餐饮、文旅服务等集聚型相关消费零售行业的持续发展，将驱动消费基础设施相关行业整体需求的进一步增长。

总体来看，消费基础设施项目通过优质的市场化运营管理机构进行管理，可以获得稳定、多元化的现金流，具备较强的周期抗性和一定成长性，是公募基础设施证券投资基金理想的投资标的。

财务方面，杭州西溪印象城自2013年开业以来，营业额呈上升趋势，2022年项目总营业额超过35亿元；2023年1-9月，九个月营业额突破32亿元，再创历史新高。

值得注意的是，需要关注租金收入受营业额影响的风险。基础设施资产的租金收入主要包括固定租金收入和提成租金收入两部分。2023年1-9月，固定租金收入占租金收入比例为87.8%，提成租金占租金收入比例为12.2%。其中，提成租金收入与相关租户营业额及各租户扣点52比例呈现较高相关性，若基础设施资产当地消费市场衰退或低迷，或者项目租户的总体经营情况产生结构性变化，提成租金收入可能面临较大幅度波动，进而对基础设施资产的总体收入造成不利影响。

此外，截至2023年9月30日，目标基础设施资产将在2023年末及2024年末前到期的租约面积占已出租面积的比例分别为6.7%和19.2%，到期的固定租金收入占全部固定租金收入的比例分别为9.6%和40.7%。上述租约到期后若未能及时找到可替代承租人，基础设施资产可能产生空置面积和一定空置期，项目空置率提高将对基金收益产生不利影响。未来替换租户或存续租户续租的租金水平可能低于原有租约的租金价格，进一步对基金收益造成不利影响。