房地产行业2024Q1业绩前瞻：房企财报业绩触底了吗

一季度销售去化下行、拿地集中度进一步加强，优质龙头较具韧性。房地产市场供需关系发生重大变化，行业出险尚未完全结束，需求侧信心回暖仍需等待。在此背景之下，根据克而瑞统计数据，销售端：2024 年一季度，TOP100房企累计销售金额为8464.5 亿元，同比-49.1%。龙头房企一季度去化均不同程度走弱，但龙头房企一季度销售走弱幅度普遍优于行业，展示出一定韧性；拿地端：2024 年一季度，出于供地结构等原因，百强房企新增货值同比+24.3%。其中TOP10 房企全口径新增货值2287.6 亿元，占比百强房企新增总货值的31.4%，显著高于去年同期的24.3%，拿地集中度进一步提升。
业绩蓄水池水位或有所下降，后续营收需待销售提振。截至2023 年底，A股已披露全年业绩的25 家主业为房地产开发业务的房企（样本房企，下同）合同负债（含预收账款）合计7556 亿元，较2022 年底的10189 亿元同比下滑25.8%。近年来，行业整体投资开工意愿不强，且需求侧信心尚且不足，行业销售的承压或将直接导致行业合同负债的下滑，预计2024Q1 房地产板块业绩蓄水池水位将延续下降趋势；截至2023 年底，样本房企整体合同负债（含预收账款）能够覆盖2023 年营业收入的0.73 倍，预计2024Q1 房地产板块业绩保障倍数将延续下降趋势，后续房企营收静待政策呵护下的需求释放。
毛利率或仍将承压，费用管控或为维持企业盈利能力的核心因素。受早期高地价项目陆续于2023-2024 年结转影响，结合行业结构性调整的背景之下，房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势，2023 年全年，样本房企整体实现毛利率17.1%（较2022 全年毛利率-3.0pct），预计2024Q1 房地产板块毛利率仍将承压；期间费率方面，2023 年全年样本房企整体期间费率7.3%（较2022 全年期间费率+0.1pct）。近年来，样本房企期间费率整体维持在7.0%左右，预计2024Q1 期间费率水平仍将维持平稳。此外，需关注到2023 年全年样本房企中，大型房企期间费用率为5.2%，显著优于中型房企（10.9%）与小型房企（17.4%），费率管控水平于不同规模房企间的差异较大，长期来看，或为房企盈利能力分化的核心因素。
重点房企2024Q1 业绩前瞻。结合我们的预测与Wind 一致预期值，主流房地产相关标的2024Q1 全年归母净利增速情况预计为：
①增速 ≥ 20%：招商蛇口、城建发展、滨江集团、天地源、招商积余；②20% ＞ 增速 ≥ 0%：保利发展、金地集团、新城控股、陆家嘴、张江高科、华发股份、天健集团、贝壳W。
投资建议：2023 年财报来看，出于毛利率承压及减值计提等因素，房企增收不增利现象较为普遍，考虑到2024 年依然处于高地价项目结转周期，但2023 年多数房企减值计提已较为充分，2024Q1 房地产板块收入利润有望回归平稳。标的方面，重点关注：我爱我家、贝壳-W、浦东金桥、天健集团、建发股份。此外，建议关注：① 城中村改造(越秀地产、城建发展、中华企业);②优质民企(新城控股、龙湖集团); ③格局优化(保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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