深度*行业*房地产行业2024年3月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄 投资降幅扩大持续承压

　　国家统计局发布2024 年1-3 月份全国房地产开发投资和销售情况。3 月销售面积1.13 亿平，同比增速-18.3%（前值：-20.5%）；开发投资金额1.02 万亿元，同比增速-10.1%（前值：-9.0%）；新开工面积7854 万平，同比增速-25.4%（前值：-29.7%）。
　　统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023 年3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024 年1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
　　核心观点
　　1. 商品房销售：
　　销售同比降幅收窄，但从绝对量来看，仍为2016 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅收窄。
　　3 月销售面积1.13 亿平，同比下降18.3%，降幅较1-2 月收窄了2.2 个百分点；销售金额1.08 万亿元，同比下降25.9%，降幅较1-2 月收窄了3.4 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降21.9%，住宅销售金额同比下降28.6%，降幅分别较1-2 月收窄了2.9、4.1 个百分点。3 月销售同比降幅虽然有所收窄，但相较于往年的“小阳春”，仍然较弱，且持续性仍待观察。根据我们跟踪的高频数据，3 月40 城新房成交面积同比降幅为49%，4 月第1-2 周同比降幅收窄至39%，叠加去年基数相对3 月来说没有那么高，因此4 月销售面积降幅可能会继续收窄。 2）销售均环比提升，但同比降幅仍然较大。3 月商品房销售均价9549 元/平，环比提升2.7%，同比下降9.3%；其中住宅销售均价9907 元/平，环比提升2.6%，同比下降8.5%。3）从区域来看，东部地区销售均价回调幅度相对较大。3 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-16.5%、-23.8%、-16.5%，降幅较1-2 月分别收窄了1.2、0.2、5.2 个百分点，其中西部地区修复幅度相对较大；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-12.0%、-7.1%、-4.8%，房价相对较高、以核心城市为主的东部地区销售均价的回调幅度大于中、西部地区。1-3 月全国商品房累计销售面积2.27 亿平，同比下降19.4%；销售金额2.14 万亿元，同比下降27.6%；销售均价9421 元/平，同比下降10.2%。
　　2. 房地产开发投资、新开工、竣工：
　　投资降幅扩大，土地投资与建安施工投资持续双双低迷，拖累地产投资。3 月开发投资金额1.02 万亿元，同比下降10.1%，降幅较1-2 月扩大了1.1 个百分点。其中住宅开发投资金额7762 亿元，同比下降11.4%，降幅较1-2 月扩大了1.7 个百分点。受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地、新竣工持续承压，拖累房地产开发投资。2023 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下滑42.9%，降幅较2023 年二季度的12.0%显著扩大，进而影响到今年一季度的土地投资持续承压。2024 年3 月新开工面积7854 万平，同比下降25.4%，降幅较1-2 月收窄了4.3 个百分点。新开工同比降幅虽有所改善，但规模仍处于低位；3 月施工面积同比降幅也达到16.5%。从区域来看，东部地区是唯一一个投资降幅扩大的区域，东部地区3 月投资额同比-9.0%，降幅较1-2 月扩大了3.4 个百分点；中、西、东北部投资同比增速分别为-9.5%、-12.9%、-18.8%，降幅分别较1-2 月收窄了1.2、6.1、0.3 个百分点。1-3 月累计开发投资金额2.21 万亿元，同比下降9.5%；新开工面积1.73 亿平，同比下降27.8%。
　　竣工面积同比降幅持续超过两成。3 月竣工面积4864 万平，同比下降21.7%，降幅较1-2 月扩大了1.5个百分点；1-3 月累计竣工面积1.53 亿平，同比下降20.7%，主要是由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，当前竣工持续承压。
　　3. 开发商资金：
　　房企到位资金降幅扩大，销售回款走弱是主要原因；行业融资略有修复。3 月房企到位资金9496 亿元，同比减少29.0%（前值：-24.1%）。1）房款4234 亿元，同比减少43.4%（前值：-35.4%）。定金及预收款、个人按揭贷款同比分别减少41.5%、46.7%，降幅较1-2 月分别扩大6.7、10.1 个百分点。3 月居民中长期贷款4516 亿元，虽环比多增5554 亿元，主要是由于季节性因素造成（2 月传统淡季叠加春节），但同比仍然少增1832 亿元，反映了购房需求整体仍然较弱。2）非房款5262 亿元，同比减少10.9%（前值：-13.0%）。其中国内贷款1410 亿元，同比下降6.3%，降幅较1-2 月收窄了4.0 个百分点，受益于近期多地积极推进房地产融资协调机制落地工作，房地产项目层面的银行贷款不断落地，房企银行贷款有所改善。自筹资金3307 亿元，同比下降13.6%，降幅较1-2 月收窄了1.6 个百分点。3 月行业融资有所修复，根据中指院，3 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计671 亿元，同比下降30%，环比大增105%，其中国内债券发行规模522 亿元，同比下降23%，环比大幅增加231%。1-3 月房企到位资金累计2.57 万亿元，同比下降26.0%。
　　投资建议
　　面对市场持续承压的态势，各地因城施策进一步放松需求端政策，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果，但整体来看，需求信心仍然不足，行业销售数据仍然较弱，这与当下的宏观形势有关。供给端方面，房地产融资协调机制、经营性物业贷款等政策取得积极进展，新增融资是当下行业亟需的有效支持，3 月房企非房款的到位资金降幅小幅收窄。从投资角度来看，整个行业今年存在较大的资金缺口，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企是今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）有城中村改造和保障房建设、或REITs 相关主题机会的：中交地产、南山控股。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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