地产及物管行业周报：厦门岛内首套首付比下降 长沙取消限购并推以旧换新 常州等4城取消房贷利率下限

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/4/13-24/4/19）34 个重点城市新房合计成交234 万平米，环比-6%；其中，一二线环比-9%、三四线环比+28%；4 月累计一手房月成交同比-43%，较3 月-1pct；其中，一二线同比-42%、三四线同比-50%，分别较3 月+1pct 和-14pct。上周13 个重点城市二手房成交133 万平米，环比-9%；4 月截至上周累计成交同比-6%，较3 月+27pct。库存方面，上周15 城推盘129 万平米，对应成交推盘比0.67 倍，最近三个月（24 年1-3 月）分别为1.14 倍、1.07 倍和1.14 倍。截至上周末，15 城可售面积9,658 万平米，环比+0.4%；3 个月移动平均去化月数为24.9 个月，环比+0.5 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，财政部与住建部联合重新规范城镇保障性安居工程补助资金管理；住建部推动大规模设备更新和消费品以旧换新。据统计局数据，2024 年1-3 月，全国完成房地产开发投资22,082 亿元，同比-9.5%；1-3 月的商品房销售面积为2.3 亿平方米，同比下降19.4%。据人民日报，首批“白名单”项目获批同意数量超2100 个，总金额超5200 亿元。信贷方面，3 月份新发放个人住房贷款利率已降至3.71%；一季度住户经营性贷款增加1.29 万亿元；各地房贷政策宽松依旧，江苏常州、泰州、淮安和安徽芜湖取消首套房贷利率下限。因城施策方面，厦门岛内首套房首付比例最低降至20%，二套房首付比例最低降至30%；郑州启动二手住房“卖旧买新”试点工作；长沙推动住房“以旧换新”；天津优化公积金贷款二手房过户交易流程。北京、福州、郑州、成都和宁波等多地放松公积金政策。浙江丽水发布购房补贴新政。广州和北京推进三大工程。市场方面，3 月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%。
　　公司动态跟踪：销售方面，华侨城A 3 月销售额金额 16 亿元（-56%），1-3 月累计销售金额44 亿元（-49%）。业绩方面，建发股份2023 年营业收入7,636.78 亿元（-8%），归母净利润131 亿元（+108%）；首开股份2023 年营业收入478 亿元（-0.33%），归母净利润-63 亿元。贝壳-W连续五日回购352.9 万股（占总股本0.279%）；万物云五日回购80.2 万股（占总股本0.0679%）；永升服务五日回购150 万股（占总股本0.085%）；金科服务两日回购10 万股（占总股本0.016%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.87%，沪深300 指数上涨1.89%，相对收益为-4.76%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：中绿电、天健集团、万通发展、南京高科、保利发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为万方发展、财信发展、济南高新、荣丰控股、阳光股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.82%，沪深300 指数上涨1.89%，相对收益为-4.72%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为7.1/4.5 倍；物管23/24PE 均值分别为17/9 倍。
　　投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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