深度*行业*房地产行业2024年3月月报：新房二手房成交环比回升、同比降幅收窄；各地因城施策进一步优化政策

核心观点
新房：3 月房企供货节奏有所加快，市场较2 月低谷有所反弹，整体新房成交量环比大幅回升，但同比降幅仍有近五成，绝对量仍处低位。3 月40 城新房成交面积环比+98.1%，同比-49.3%，同比降幅较上月收窄了14.5pct；1-3 月累计同比-45.9%。根据克而瑞，3 月房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期，30 个重点城市新增供应1107 万平，环比+207%，同比-45%，仍然处在近六年来同期最低位。
从各城市能级来看，因去年3 月高基数和今年2 月低基数原因，不同能级均呈现环比回升、同比下降态势。一线城市环比增幅明显高于二三四线城市，单月同比降幅、累计同比降幅也均小于二三四线城市。1）一线城市3 月新房成交面积环比+157.6%，同比-44.1%，同比降幅较上月收窄了19.8pct；1-3 月累计同比-38.9%。其中北京、上海、深圳市场热度回暖，新房成交面积环比大幅增长113%、263%、199%，不过同比降幅仍有48%、31%、60%。根据克而瑞监测的数据，4个一线城市整体供应面积302 万平，环比+514%，同比仅下降9%，与去年四季度月均相持平。北京新房供应经历2 个月低谷期后迎来放量，本月规模冲高至88 万平，同比+18%。上海推出第三批次集中供应楼盘，带动供应规模环比增长近6倍。深圳供应显著改善，房企借小阳春之势加速推货，本月供应规模环比再增211%，同比转正并微增1%。广州新房成交面积环比86%，同比下降48%，需求稳步修复，但成交量仍处于同期低位。2）二线城市3 月新房成交面积环比+115.2%，同比-50.8%，同比降幅较上月缩小了18.7pct；1-3 月累计新房成交面积同比-49.4%。宁波、济南等城市市场底部趋稳，3 月新房成交面积环比增长164%、177%，增幅相对较大，同比下降62%、30%；杭州、南京、苏州、福州、南宁、武汉等二线城市3 月新房成交环比增幅也超过了100%，前期购房需求遭遇瓶颈期回调较多；从同比来看，南京、武汉、苏州、福州、宁波等地的同比降幅仍超过50%。3）三四线城市3 月新房成交面积环比+54.2%，同比-50.9%，同比降幅较上月收窄了0.3pct；1-3 月累计同比-44.9%。三四线城市分化显著，金华、泰安、焦作、惠州、佛山新房成交环比大幅增长，台州、莆田环比仍然下滑，除金华同比降幅仅12%以外，其余三四线城市同比降幅普遍较大。
预判4 月，我们认为新房成交量或将延续弱复苏走势，不过由于去年基数较高，同比降幅预计仍然不小。根据克而瑞数据，4 月28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积781 万平，环比下降26%，同比下降48%，房企推盘积极性较3 月小幅回落，但是整体推盘量仍处年内高位。分能级来看，4 月核心一二线城市在政策利好、房企推货增加的情况下可能迎来点状复苏；而三四线城市成交将延续筑底行情，经历了两年的调整，部分弱三四线城市的市场处于跌无可跌的停滞状态。
二手房：由于2 月受春节成交基数相对较低，3 月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄。3 月18 城二手房成交面积环比+112.4%，同比-33.4%，同比降幅较上月收窄16.9pct；1-3 月累计同比-21.1%。3 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比分别上涨119.6%、113.1%、103.7%，同比分别下降29.5%、33.1%、41.5%，同比降幅较上月分别收窄22.8、16.6、6.6pct；1-3 月累计同比增速分别为-19.5%、-22.0%、-21.7%。环比来看，由于2 月受春节成交基数相对较低，我们跟踪的所有城市二手房成交规模都显著增长，特别是北京、深圳、杭州、苏州、金华增长超过1 倍。同比来看，深圳二手房市场保持活跃度，成交仅微跌0.2%，受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动调降挂牌价；另有韶关同比微增3%，其余城市成交表现普遍不及去年同期。我们认为，在当前较多城市二手房挂牌价下行的背景下，二手房4 月成交或将延续增势。
库存与去化：库存规模与去化周期环比持平。截至3月底，12城新房库存面积为1.23亿平，环比持平，同比下降3.5%；整体去化周期为18.6个月，环比持平，同比提升5.4个月。具体来看，2月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。
重点城市项目开盘去化率： 3 月重点城市平均开盘去化率稳中有增至28%。3 月因传统营销旺季影响，各城市房企推盘积极性有所回升，去化率与成交表现一致，据克而瑞数据，重点城市3月平均开盘去化率为28%，环比提升9个百分点，同比下降17个百分点，和去年三、四季度同期相比，跌幅分别为6 个百分点和4 个百分点，去化率仍处于下行通道。多数城市去化率保持环比上升、同比下降，不及去年三四季度平均。成都、无锡、南京保持同环比齐增，主要因核心网红盘热度驱动，北京、杭州、西安等去化率保持在50%以上，不过短期也有降温趋势。除上海、成都之外，多数城市已不及去年三四季度。相较而言，武汉、南京等二线城市主要依托折扣力度较大的刚需盘走量。
土地市场：3 月土地成交规模延续历史低位，溢价率环比再度提升。3 月全国（300 城）成交土地建面环比+22.4%，同比-21.8%，同比降幅较2 月扩大了5.7pct，土拍溢价率4.54%，环比+1.1pct，同比-1.0pct；其中住宅用地成交建面环比+34.2%，同比-31.9%，同比降幅较2 月收窄了9.6 个百分点，住宅类用地土拍溢价率5.75%，环比+0.95pct，同比-1.7pct。各城市表现明显分化，上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡。
房企：1）销售：房企3 月销售同比降幅收窄，但仍超过四成。百强房企3 月全口径销售额3834 亿元，同比-47.2%（前值：-61.8%）；权益口径2773 亿元，同比-44.9%（前值：-62.3%）。百强房企1-3 月全口径销售额8465 亿元，同比-49.1%；权益口径销售额6073亿元，同比-48.3%。TOP20房企中，3月单月无房企销售额正增长，中海（-4%）、绿城（-11%）、建发（-27%）销售额同比降幅相对较小，其余房企同比降幅均超过三成。2）拿地: 3 月房企拿地规模、拿地强度均保持低位。百强房企3 月拿地金额852亿元，同比-11.5%；拿地建面941万平，同比-5.1%；拿地楼面均价9049元/平，同比-6.8%；拿地强度从2月的43%下降至3月的22%，不过同比+9pct。具体来看，3 月土地投资较多的房企有：国贸地产（拿地金额82 亿元，拿地强度506%）、中国铁建（77 亿元，100%）、绿城中国（69 亿元，32%）、建发国际（43 亿元，28%）。对于房企来说，目前有资金实力的国央企将持续聚焦核心优质土储，未来市场格局（尤其是高端市场）将进一步高度集中，但此类房企积极纳储对整体土地市场的带动效果有限；对于大部分仍面临较大现金压力的房企来说，当前的投资积极性仍较弱。从累计来看，百强房企1-3 月拿地金额2230 亿元，同比+6.2%；拿地建面3194 万平，同比-1.6%；在核心城市集中供地和土拍限价取消的影响下，拿地楼面均价6982 元/平，同比+7.9%；拿地强度26%，同比+14pct。具体来看，1-3 月土地投资较多的房企有：华润（拿地金额172 亿元，拿地强度34%）、绿城中国（125 亿元，34%）、滨江集团（125 亿元，47%）、中建壹品（123 亿元，227%）、中国铁建（120 亿元，92%），拿地金额排名靠前的房企仍以央国企和优质区域深耕型的民企为主。3）融资：3 月房企融资规模环比大幅增长。3 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模671 亿元，同比-30%，环比+105%，平均发行利率3.11%，同比-0.88pct，环比-0.36pct；1-3 月累计发行规模1574 亿元，同比-17%。3 月主流房企中，保利、华润、首开发行国内债券规模较大，分别发行83、30、26 亿元。24 年年内（4-12 月）国内外债券到期规模为5511 亿元（国内债券4048 亿元，海外债券1463 亿元），4、6、8 月为到期小高峰，到期规模分别为932、746、855亿元（债券到期数据本月未更新披露，延用2月末披露数据）。
政策：3 月中央层面，对房地产积极表态，释放了积极信号。1）多地房地产融资协调机制工作实质性进展。截至3 月末，各地推送的“白名单”项目中，有1979 个项目共获得银行授信4690 亿元，1247 个项目已获得贷款发放1554 亿元。
2）政府工作报告强调标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。3）两会民生主题记者会上倪虹部长表态房地产三大关键词：“稳市场、防风险、促转型”，要求在这三个方面指导城市政府用好调控自主权。我们认为，一方面，核心城市政策预计将持续优化；另一方面，今年保障性住房、尤其是配售型保障房的供给量将继续增加，各类配套支持政策也有望加速落地，以更好地满足居民住房需求。4）国常会明确要进一步优化房地产政策，以激发潜在需求。
会议继续强调“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”；再提“保交楼、保民生、保稳定”，城市房地产融资协调机制将加快落地见效；再次明确“加快完善'市场+保障'的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式”。地方层面各地因城施策，支持政策持续跟进。1）北京（取消离婚限购）、杭州（取消二手房限购）、五指山（优化多孩家庭限购）等城市放松限购政策。 2）郑州、哈尔滨、常熟、无锡市梁溪区、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等10 余个城市推行房产“以旧换新”。目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型升级需求，房产“以旧换新”是指开发商或政府通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，盘活二手房的同时，促进新房销售和去化。3）大连、广州开发区黄埔区、上海青浦区、哈尔滨、常熟、日照等多地对购房者发放补贴，主要包括按套或面积一次性补贴、人才补贴等。此外，部分城市继续优化限贷政策。福州、济宁、青岛、烟台、南昌、赣州、九江、新余、潮州、汕尾等多个城市自4 月起阶段性取消首套房商贷利率下限。苏州、贵阳、哈尔滨、武汉、青岛、福州、株洲、台州、毕节、安庆、秦皇岛、枣庄、贵港、三明、日照等多地继续优化公积金政策。除了以上需求端政策外，供给端角度，本月上海、深圳“7090”政策松绑。我们认为，一线城市松绑7090 政策，意味着未来或将有更多大户型新房产品进入市场，以更好地适应当下改善性住房需求。
投资建议：
在房价上涨预期和居民收入预期仍然较弱的背景下，3 月楼市成交虽有季节性热度但规模仍难及往年同期。各地在“因城施策”框架下，需求端政策进入了新一轮发力期，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果。整体行业资金压力仍然较大，今年行业供给侧将持续出清，项目白名单的落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企是今年重点关注标的。当前房地产行业需求不稳，供需政策双向发力有望驱动板块行情。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）有城中村改造和保障房建设、或REITs 相关主题机会的：中交地产、南山控股。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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