房地产行业周报(2024年第18周)：统筹研究消化存量房产 京深限购再宽松

　　板块行情：（4 月29 日-4 月30 日）申万一级行业指数中，房地产指数上升3.1%，在31 个一级行业板块中排名第1 位。
　　政策要闻：中央层面：1）中共中央政治局会议：结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。2）自然资源部：合理控制新增商品住宅用地供应，商品住宅去化周期超过36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36 个月以下；商品住宅去化周期在18 个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。继续大力支持保障性住房用地的供应。各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。3）财政部办公厅、住房城乡建设部：中央财政按区域对城市更新示范城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8 亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10 亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12 亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12 亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。地方层面：1）深圳：非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1 套住房；在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买住房，需提供购房之日前1 年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明；有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区再购买1 套住房。2）北京：调整住房限购政策，符合条件家庭五环外可新购一套。
　　公司动态：1）招商蛇口：2024 年第一季度实现营业收入237.47 亿元，同比增长58.22%；归母净利润3.32 亿元，同比增长22.22%。2）龙湖集团：截至2023 年底，公司有息负债余额为人民币1,926 亿，同比下降7.4%。
　　销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比下降2%。1）本周21 城商品房成交面积158.9万方，商品房日平均成交面积22.7万方，环比下降34%，同比下降20%；2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第18 周成交面积分别为53.3 万方、61.9 万方、43.7 万方，周环比增速分别为-40%、-31%、-28%，周同比增速分别为5%、-40%、1%。3）第18 周11 城二手房成交面积94 万方，日平均成交面积13.4 万方，环比下降48%，同比下降2%。
　　投资策略：待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W 等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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