房地产行业：关注“以旧换新”推进力度

本周市场回顾。第19 周房地产板块指数强于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为2.7%。沪深300 指数报收3666.28，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收1878.17，周度涨幅为1.1%；房地产指数（申万）报收1993.38，周度涨幅为4.4%。
全国性政策方面。财政部与住建部启动城市更新示范工作，推进城市更新行动。央行统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，继续保交楼贷款支持。地方政策方面。上海、武汉、郑州推进“以旧换新”。无锡、合肥、云南德宏、山西、西安调整住房公积金政策。北京加强住房公积金违规提取治理。深圳、杭州、西安、合肥调整住房限购政策。杭州上城区、拱墅区、西湖区和滨江区新房限购政策持续执行。河北唐山、秦皇岛、廊坊取消首套房贷利率下限。杭州、河南开封调整购房贷款政策。成都计划新增商品住房用地供应1.15 万亩。武汉推出购房消费券支持措施。
本周新房销量较第18 周减少，二手房销售量较第18 周增加。第19 周44 大城市新房销售为1.6 万套，较第18 周减少7.5%；21 大城市二手房销售1.8 万套，较第18周增加56.7%。一线城市新房、二手房交易较第18周分别减少22%、增加29.7%；二线城市新房、二手房交易较第18 周分别增加4.1%、增加66.7%。库存量较第18周减少，库销比较第18 周增加。截至第19 周，18 大城市库存为106.3 万套，较第18 周减少0.3 万套；库销比为26.8 个月，较第18 周增加0.3 个月。第19 周土地市场活跃度较第18 周上升。第19 周36 大城市市本级合计成交土地16 块。土地出让金增加。2024 年第19 周36 大城市市本级土地出让金为92.97 亿元，较第18 周增加8.05 亿元。平均溢价率下降。2024 年第18 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率0.8%，较第18 周下降0.9pct。第19 周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为7 块。
重点公司公告。保利置业、金地商置、雅居乐等34 家房企公布2024 年第一季度经营数据。世茂股份截至4 月底累计120.55 亿元债务未能按期支付。豫园股份截至今年4 月月底已累计回购600 万股股份。万业企业截至2024 年4 月30 日，斥资1.84亿元回购1.56%股份。冠城大通完成回购2823.3 万股 使用金额5300.54 万元。
政治局会议首提“消化存量、优化增量”。 4 月30 日召开的中共中央政治局会议上提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。对于“消化存量房产”，此前全国多地出台住房“以旧换新”政策以提升存量房流动性，其中以郑州为代表的城市将地方国企作为收储主体面向市场收购二手住房，并促成“以旧换新”，该政策使得消化存量过程中居民部门适度加杠杆，并且在换购新房时趋于市场化决策。资金来源方面，地方国企平台收购二手房的资金主要为政府主导的银行贷款，例如23 年1 月央行设立1000 亿租赁住房贷款支持计划。但是，由于中国租金回报率普遍较低，地方城投贷款收购二手房产生的融资成本和保障性租赁住房获得的租金回报率倒挂，成为关键掣肘，若中央财政能够给予贴息补助，则融资成本和租金回报率得以平衡。“以旧换新”能否在全国市场注入流动性、促进置换需求的释放、大规模促进存量去化仍很大程度上取决于未来该模式能否在部分城市跑通，以及未来中央财政支持的力度。建议关注 “以旧换新”政策后续成效。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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