房地产行业点评报告：先行市再出新政 拉开收储序幕

　　事件
　　2024 年5 月14 日，杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。打响收储模式去库存第一枪。
　　投资要点
　　收购方案重要细节：
　　1） 房源基本条件1：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70 平方米。
　　2） 房源基本条件2：收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60 平方米（含）以下的每套按0.6 个车位比例配置，60 平方米以上的每套按1.0 个车位比例配置。
　　3） 收购房源的最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。
　　我们认为该政策应该得到重视：
　　1） 杭州在本轮周期中有多个政策都是先行试点，政策细则具备研究价值。本次收购与2024 年1 月5 日，央行批复总额1000 亿元的住房租赁团体购房贷款支持8 个试点城市购买商品房用作长租房类似，收购资产上均是以整栋优先、单套为刚需大小（新建保障房通常单套60-80 平）的原则为主。我们认为考虑到收购的目标资产为整栋未售，目标资产可能存在因区位偏远等问题导致的流动性较低的情况，实际收购价格折扣空间或可达市场价30%。
　　2） 收购新房库存和收购二手房转为保障性租赁住房的模式不同。收购新房可以为开发商新增融资渠道，且整栋收购便于后期管理。我们认为后续收储模式更有可能以收新房库存为主。
　　3） 政策端主动调节供需，是房价企稳的开端，也是基本面出现拐点的重要举措。2023 年全国商品房销售面积为11.2 亿平，假设2024 年销售面积同比降低10%，则大约有1 亿平需求缺口。假设通过财政发力进行收储来消化1 亿平的商品房缺口，则市场可以达到供需平衡，那么收储资金至少约为：1 亿平商品房销售缺口×2023 年销售均价1 万元/平×（7-9 折）=7000-9000 亿元。
　　投资建议
　　我们认为，收储政策推动利好地产基本面企稳，长期双轨制下改善型开发商发展前景广阔。刚需市场是红海市场，改善市场是蓝海市场。建议关注：中介：贝壳-W、我爱我家；开发企业：建发国际集团、华润置地、滨江集团、招商蛇口等。
　　风险提示
　　政策的落地效果不及预期；市场非线性下滑。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。