国泰君安：房企销售弱复苏 房地产信心在修复

智通财经APP获悉，国泰君安(601211)证券发布证券研究报告称，5月，TOP50房企销售表现继3月后再现边际改善，销售额同比下跌31%，跌幅收窄16pct，呈现弱复苏态势。地产仍然坚持两端配置，一是产能出清后的核心资产，二是重组类标的，金融风险化解的PB思路仍然是首选。国泰君安证券推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、中新集团(601512.SH)等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团(00884)、融创中国(01918)等。

2024年5月，TOP50房企销售表现继3月后再现边际改善，销售额同比下跌31%，跌幅收窄16pct，呈现弱复苏态势。根据克而瑞数据(下同)，以权益销售额为口径，TOP50房企5月单月销售额为2196亿元，同比下跌31%，跌幅收窄16pct，其中TOP10房企的销售额占比达到59%，高于2023年全年均值55%，头部房企的韧性持续凸显。以绝对规模来看，5月销售额虽较4月环比上升9%，但是仍不及2023年下半年月度均值，整体仍处于低位。截至5月底，TOP50房企累计销售9388亿元，同比下跌45%，对应着各线房企门槛的也大幅下调：TOP10、TOP30、TOP50房企门槛分别降至238亿元、79亿元、54亿元，分别同比下调53%、51%、44%。

央国企率先恢复，销售额占比提升至72%，且单月销售“破百亿”7家房企全部为央国企。5月，TOP50房企中央企、国企、民企的权益销售额分别为1078亿元、495亿元、623亿元，分别同比下跌23%、15%、49%，跌幅分别收窄17pct、36pct、7pct，因此整体来看央国企的边际改善幅度更大，也进一步推动央国企的销售占比环比上涨3pct至72%。另外，5月单月权益销售额达到百亿元的房企数量回升至7家，全部为央国企，具体包括保利、中海、万科、华润、招商、绿城和建发，名单与3月保持一致，其中保利以274亿元的权益销售额位列榜首。

5月政策的密集落地将助推6月销售数据出现进一步好转，以利率调降为代表的需求端政策放松进度以及政府收储推进力度将成为后续政策观察的重点。5月，尽管中央及地方政策密集推出，但是从市场反馈来看，情绪的提升更多表现在项目到访量、二手房带看量等指标的提升，在销售数据上未有大幅的提振，与政策时间尚短、购房者观望情绪仍较重有关。6月，随着政策不断发酵，居民和政府两端同步发力，配合房企年中促销，预期将带来销售数据的进一步好转。展望后续政策，考虑到当前对居民约束更大的是月度还款额，更重要的政策是利率政策，因此利率调整的节奏以及收储政策的演进将成为后续销售指标预判的核心指引。