地产行业周报：央行推进去库存 市场前瞻指标持续企稳

投资要点
前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为6 月10日-6 月16 日。
本周冰山活跃指数周环比微降
本周重点50 城冰山活跃指数14.4，与上周热度基本持平微降0.1 个点，但本周看房活跃度增加的城市数量较端午节当周提升明显，数量达到19 个，较上周增加11 个。其中，上海表现突出，在上周高热度的基础上再度增加了1 个点，活跃数值达到39；北京热度回升明显，本周提升3 个点，活跃度达到34。此外，苏州、天津、南通等城市本周冰山指数均提升3 个点，表现亮眼。一线城市本周活跃值为27.5（-0.8 个点）、新一线城市16.7（-0.4 个点）、二线城市11.8（+0.2 个点），二线城市端午节后热度回升更为显著。
二手房冰山指数环比降幅保持收窄趋势
二手房价方面，冰山50 城平均房价滚动月环比-0.95%，较上周回升0.06 个百分点，环比跌幅再度收窄至1%以内，3 月底以来重点五十城房价降幅保持收窄趋势。本周4 个城市房价环比上周出现涨幅，其中涨幅最高的是南京+0.8%，其次是苏州、上海和珠海，分别为+0.3%、+0.1%、+0.1%。
新房成交环比微增，二手房成交环比下降
根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积175 万平，环比+1.2%，较2023年周均成交降低33.5%，降幅较上周收窄0.8pct；2024W1-24 成交面积累计同比为-40.6%，降幅较上周收窄0.2pct；本周重点13 城二手房成交面积为137 万平，环比-18.3%，较2023 年周均成交降低8.9%，2024W1-24 累计同比为-15.2%，降幅较上周收窄0.44pct。本周重点13 城成交面积环比下降明显，主要受到南京数据缺失影响，若剔除南京影响，其余城市成交面积环比降幅为7.6%。
本周政策要闻
1）央行：召开保障性住房再贷款工作推进会，设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。
2）广东省：广东房协组织开展“1+4+N”商品房促消费行动，将搭建1 个立足广东、面向全国全产业促进商品房流通消费的大平台，开展“粤团购”“以旧换新全国免佣”“先租后售”“大宗交易对接”等四项行动，并联动政府、金融机构、中介服务机构、生活服务商、媒体等实施N 项配套措施。
3）西安市：西安市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。试行二手房“以旧 换新”。支持政府（平台公司）收购二手住房，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。
本周观点
市场端来看，自2024 年3 月底以来，重点50 城冰山活跃指数维持在14 之上，持续高于2023 年平均水平13.7，市场热度基本保持稳定；房价端自3 月底以来，重点50 城平均房价滚动月环比跌幅从1.5%持续收窄至1%以内，且保持收窄趋势。政策端来看，6 月7 日国常会发出最新政策信号，强调“着力推动已出台政策落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”；本周央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。我们认为，市场连续表现平稳意味着底部信号已逐步明确，市场修复概率也正在逐步提高。此外，2024 年中央持续强调政策落地的节奏和效果，存量房收储政策有望加速进入实质性落地阶段，且后续地产供需两端预计仍有政策加码空间，未来市场修复斜率在供需两端政策持续出台下有望向上抬升。
投资建议：继续看好24 年内地产板块投资机会我们看好产品力强的央国企，优选估值安全边际高、流动性好的开发商，建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。量价全面修复前，现金流稳定性强的物业企业和核心资产运营商，抗周期能力强，建议关注：中国国贸和华润万象生活。
风险提示
政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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