地产行业周报：各地新政持续落地 前瞻指标边际向好

前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为5 月20-26 日。
本周冰山活跃指数周环比提升
本周重点50 城冰山活跃指数14.3，较上周上升0.5 个点，已经连续50 周在14左右徘徊。5 月19 日当周看房活跃度上升的城市共计有10 个，本周依然有10个，从看房活跃城市数量上来看仍然维持较高热度。一线城市、新一线城市和二线城市的活跃数值分别为25.8（+1.5 个点）、16.5（+0.9 个点）、11.9（+0.4个点）。一线城市活跃度升温较快，其中北京和上海表现突出，北京活跃数值突破30 门槛，上海达到27。
冰山二手房均价降幅收窄
二手房价方面，冰山50 城平均房价滚动月环比-0.9%，房价降幅连续第二周收窄。本周房价环比上周有上涨的城市为广州+0.1%、合肥+0.1%、哈尔滨+0.2%、海口+0.4%、长沙+1.5%、乌鲁木齐+4.8%。
新房成交环比微降，二手房成交保持高位
根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积180 万平，环比-8.7%，较2023年周均成交降低31.6%，降幅较上周扩大6.6pct；2024W1-21 成交面积累计同比为-42.2%，降幅较上周收窄0.1pct；本周重点18 城二手房成交面积为168 万平，环比+2.2%，较2023 年周均成交增加11.8%，2024W1-21 累计同比为-18.3%，降幅较上周收窄0.9pct。虽然本周市场热度有所提升，但因为成交数据相对滞后，因此在成交数据上可能暂未完全体现，后续随着成交转化逐步完成，市场热度在成交端数据体现可能更加明显。
本周政策要闻
1）需求侧放松多地跟进：①湖北省：取消住房限购，首套房首付比例从20%降至15%；②西安市：首套房商贷利率降至3.55%，二套利率降至3.9%；③珠海市：全面取消限售及限购。
2）万科获贷款支持：据新华社消息，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200 亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，截止目前已到账100 亿。这是房地产行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款之一。
本周观点
本周万科A 获得200 亿元银团支持，我们认为具备标志意义，万科A 作为行业龙头，其流动性问题一直备受市场关注，本次获得大规模贷款支持有助于改善公司流动性，同时能够提振行业信心。
从政策效果来看，本周部分城市冰山活跃指数环比提升，看房活跃城市数量增加，市场维持较高热度。根据我们在5 月21 日发布的专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》，我们认为，市场拐点普遍滞后于政策拐点，在08 年及14年历史周期中政策出现重大拐点后，短期3-4 个月内市场仍处于“以价换量”加速筑底的趋势，横向对比与当前市场阶段较为类似。我们认为，当前各地仍处政策落地阶段，一线城市及部分核心二线城市在需求端政策调整方面具备空间，政策效果完全显现仍需时间，未来成交端量价有望进一步回暖。
投资建议：继续看好24 年内地产板块投资机会我们看好产品力强的央国企，建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。量价全面修复前，现金流稳定性强的物业企业和核心资产运营商，抗周期能力强，建议关注：中国国贸和华润万象生活。
风险提示
政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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