房地产开发行业2024W25：本周新房成交同比-19.5% 核心城市二手房以价换量特征明显

　　上海二手房成交维持热度，预计单月成交套数将突破2 万套。上海5 月新政前二手房成交套数日均547.9 套；5.27 新政后至6.21，日均845.6 套；6 月至今日均839.0 套。从高频数据走势看，上海二手房成交持续保持新政后热度，我们预计单月成交套数将突破2 万套。北京、深圳二手房成交套数6 月日均分别为449.3 套、143.9 套。
　　5 月70 城二手房房价环比-1.0%，同比-7.5%，70 城二手房价环比全部下跌，核心城市二手房以价换量特征明显。一线、二线、三线城市二手房价格环比分别-1.2%、-1.0%、-0.9%。70 个城市二手房价格环比、同比均全部下跌。从趋势看，二手房房价下行压力显著高于新房，且今年以来一线城市环比降幅整体高于二三线。结合上海、深圳二手房成交规模看，目前一线城市以价换量较为普遍。
　　5 月70 城新房房价环比-0.7%，同比-4.3%，跌幅均继续扩大。一线、二线、三线城市环比分别-0.7%、-0.7%、-0.8%。从城市数量看，新房价格环比上涨2 城，环比下跌68 城。仅上海、太原新房价格环比上涨，其中上海5月新房价格环比+0.6%，涨幅较上月有所扩大。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300 指数4.47 个百分点，在31 个申万一级行业排名第31 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为225.9万平方米，环比提升28.3%，同比下降19.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为62.5 万方，环比51.2%，同比4.6%；样本二线城市为110.6 万方，环比28.5%，同比-26.6%；样本三线城市为52.8 万方，环比8.6%，同比-24.8%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计127.5 万方，环比增长25.8%，同比增长64.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.5 万方，环比28.4%；样本二线城市为54.2 万方，环比26.6%；样本三线城市为28.8 万方，环比20.7%。
　　信用债：本周共发行房企信用债6 只，环比增加1 只；发行规模共计31.80亿元，环比减少4.38 亿元，总偿还量71.12 亿元，环比减少18.51 亿元，净融资额为-39.32 亿元，环比增加14.13 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级均为AAA。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（62.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（59.7%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。
　　2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。