地产及物管行业周报：央行、住建部相继召开会议 推动地方加快收购存量商品房

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/6/15-24/6/21）34 个重点城市新房合计成交294 万平，环比+37%；其中，一二线环比+39%、三四线环比+22%；6 月累计一手房月成交同比-37%，较5 月-1.3pct；其中，一二线同比-34%、三四线同比-55%，分别较5 月-2pct 和+1pct。上周13 个重点城市二手房成交125 万平米，环比+24%；6 月累计成交同比+9%，较5 月+10.5pct。库存方面，上周15 城推盘162 万平米，对应成交推盘比0.78 倍，最近三个月（24 年3-5 月）分别为1.14 倍、0.87 倍和1.02 倍。截至上周末，15 城可售面积9,904 万平米，环比+0.4%；3 个月移动平均去化月数为20.9个月，环比+0.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行行长潘功胜表示要推出房地产支持政策组合，包括降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人房贷利率下限、下调公积金贷款利率，并设立保障性住房再贷款，用市场化方式加快推动存量商品房去库存。住建部召开会议，表示各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
　　因城施策方面，海南在全省范围开展“商品房促消费大行动”，深圳推出高校毕业生租房服务计划，西安配售型保障房启动登记，兰州发布12 项措施优化房地产政策，贵阳鼓励国有企业以合理价格收购商品房用作保障性住房、安置房。此外，珠海横琴全面解除商品住房限购，广州多个商品住房项目参与“以旧换新”活动。公积金和补贴方面，苏州、中山、成都、南昌、菏泽等地优化调整公积金政策，宁夏中卫推出购房补贴政策，首套房额外补1 万元。
　　公司动态跟踪：销售：华侨城A 5 月合同销售金额17 亿元，同比-54.4%；1-5 月累计合同销售金额77.1 亿元，同比-55%；万科A 及控股子公司向银行申请贷款，金额共计共19.57 亿元；陆家嘴披露2024 年度第一期中期票据募集说明书，拟发行金额20亿元，发行期限5 年；天健集团发行2024 年度第一期中期票据，发行金额10 亿元，期限5 年，发行利率为2.44%，起息日定于2024 年6 月20 日。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌5.76%，沪深300 指数下跌1.3%，相对收益为-4.47%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：*ST 中迪、中润资源、深振业A、沙河股份、数源科技，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为同达创业、我爱我家、金地集团、绿地控股、华夏幸福。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌3.58%，沪深300 指数下跌1.3%，相对收益为-2.28%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.9/6.2 倍；物管24/25PE 均值分别11.6/9.8 倍。
　　投资分析意见：一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。另一方面，4 月底新表态以来，430、517、607 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、并决心坚定，高频政策也显示出本轮政策三大特色：重视度更高、目的性更强、持续性更好，其中稳房价目的明确。鉴于政策面转向需求侧去库存、基本面三大底部信号已显现两大因素，同时也考虑到近期二手房挂牌量有见顶迹象，我们认为房地产市场将逐步回归正轨、并判断本轮基本面修复将更为持续。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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