房地产行业最新观点及1-6月数据深度解读：销售数据边际改善 关注“去库存”等相关举措落地情况

　　6 月单月销售面积基期调整同比增速-14.5%（较上月增加6.2pct），6 月环比+52.6%（过去五年平均+48.8%），1-6 月基期调整累计同比-19.0%，单月负同比收窄及环比优于历史均值反应出“517”新政落地后对销售市场的提振作用；往后看，据房管局高频数据，7 月1-11 日累计销量同比负增速较6 月单月收窄12pct 至-10%，可关注“517”新政对市场提振作用的持续性，重视“消化存量房产”等相关举措落地后对下半年销售数据的带动；
　　6 月单月竣工面积基期调整同比增速为-29.6%（较上月减少11.2pct），1-6月基期调整累计同比-21.8%，根据销售及新开工的领先作用，判断竣工逐步进入回落周期，后续竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
　　6 月单月新开工面积基期调整同比增速为-21.7%（较上月增加1.0pct），1-6月累计同比-23.7%，短期单月新开工同比的向上走势或阶段性滞后反映24年初房企较强的拿地行为，存在1-2 个月的改善也比较合理，中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力；6 月单月投资金额基期调整同比增速为-10.1%（较上月增加0.9pct），1-6月基期调整累计同比-10.1%，单月投资同比逐步滞后反映过去两年行业规模的收缩，可积极关注“三大工程”等对投资新的拉动；
　　6 月单月到位资金基期调整同比增速-15.2%（较上月增加6.6pct），1-6 月基期调整累计同比-22.6%，结构上国内贷款同比回落，与新开工同比的剪刀差缩小或映射项目“白名单”贷款的分批次逐步落地；自筹资金同比走势同步于新开工略有回升；销售类到位资金同比走势同步于销售金额边际改善；6 月末房地产行业资金链指数仍趋势下行（106%），处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地背景下，可观察行业及部分企业资金面改善的可能性；
　　6 月70 城中仍有超九成城市房价下跌，结构上一二三线城市房价均下跌。6月70 城新房房价环比-0.67%；结构上，一线新房房价环比-0.50%，二线环比-0.70%，三线环比-0.60%；数量上，新房房价环比下跌城市数量64 个（较上月减少4 个）；
　　投资建议：（1）当前供求关系发生重大变化，结合新房较高的无效库存以及“去库存”政策等，判断新房供需关系或较二手房更早出现改善，将有助于提振房地产行业整体估值；（2）供需关系发生重大变化背景下，“去库存”政策落地情况或是信用及估值修复的焦点，目前观察到部分地区政策开始出现积极迭代；（3）若去库存政策顺利迭代，布局在核心城市的房企无论是全国性房企还是区域型房企均有望享受“去库存+城市市场政策”带来的股权风险溢价修复行情；
　　房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会，及【滨江集团】【越秀地产】等；产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进；
　　风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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