房地产行业：8月房企货值数据点评：土地市场的新变量

　　本报告导读：
　　2024 年1~8 月拿地TOP50 房企投资规模收缩43%，央国企集中度为90%，8 月单月土地市场热度偏低；存量规划调整后去化能力增强，重点追踪房企再投资的情况。
　　投资要点：
　　2024年1~8月 TOP50 房企拿地规模加速收缩，累积新增货值同比下滑43%，在结构上央国企的集中度维持高位。根据克而瑞数据，截至8 月底，拿地TOP50 房企累积新增土地货值9763 亿元，同比下跌43%，跌幅较1~7 月走阔10pct，可见土地市场仍处于调整期。
　　从结构上看，央企/国企/民企的累积新增土地货值分别为3935 亿元/4808 亿元/1021 亿元，央国企占比为90%，与1~7 月占比基本保持一致，央国企主力地位稳固，且拿地TOP20 中依旧仅有龙湖和滨江两家民企。从8 月单月的拿地情况看，新增土地货值破百亿元的房企降至1 家，为绿城中国（133 亿元）。另外，值得注意的是，从8月的土地供应情况看，优质地块供应比例进一步上升，尤其表现为低密度地块供应占比增加，新增供应经营性用地的平均容积率较上月下降0.12 至1.94，预期优质地块的投入将有助于土地市场热度的恢复。
　　结合销售，1~8 月销售TOP100 房企拿地销售比保持低位为0.15，TOP10 房企占据55%的新增货值。从房企拿地的延续性上看，8 月单月，1~8 月累积拿地金额TOP100 的房企中有近八成无新增土储入账，且拿地金额TOP10 房企中仅5 家在上海、杭州等核心城市新增土储，总计金额仅129 亿元。从拿地投资力度上看，销售TOP100房企拿地销售比延续低位0.15，且从梯队看仍整体表现为销售强势房企拿地意愿更强。
　　土地市场出现新变量，即存量项目通过规划调整实现去化能力的提升，后续房企对于新增地块的投资意愿有待继续追踪。我们在2024年8 月发布的《规划调整，去风险、也去库存》和《单价地王提振信心，期待总量的进一步表现》报告中，对近期存量项目的规划调整情况进行了列举，包括土地性质由商业属性变更为住宅属性，容积率规则调整，房屋得房率提升等手段。从历史数据看，以全国土地使用权出让收入和商品房销售额为参考，2021~2023 年的复合增速分别为-18%和-20%，即拿地降幅小于销售降幅，也就意味着房企在高库存、去化承压的背景下，依旧保持一定强度的新增地块获取，这与新增地块凭借更优惠的价格、更好的地理位置等因素获得相对较高的去化率有关。随着存量项目通过规划调整实现去化能力的提升，我们认为站在土地市场的角度，需要重点观察房企新增拿地的意愿是否发生改变，并作为后续实物工作量判断的前瞻指标。
　　行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。
　　风险提示：市场需求加速下行。
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