房地产开发行业周报2024W33：本周新房成交同比-27.2% 7月房价继续承压

　　7 月70 城新房房价环比-0.6%，同比-5.3%，仅上海、西安新房房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.6%、-0.7%。从城市数量看，新房价格环比上涨2 城（-2，较上月变化，下同），环比下跌66 城（+2）。具体看，70 城中仅上海、西安新房房价环比上涨，其中上海环比+0.2%领先全国。
　　7 月70 城二手房房价环比-0.8%，同比-8.2%，仅上海二手房价环比上涨。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.8%、-0.8%。
　　从城市数量看，二手房价格环比上涨1 城（-3），环比下跌67 城（+1）。
　　其中上涨的城市是上海，相较6 月环比涨幅也有所收窄；环比走平的城市是北京、昆明。整体看，少部分核心城市房价在6 月新政等加持下短暂企稳，而7 月至8 月中旬高频成交有所回落，行情持续性可能偏弱，未来量价的真正企稳仍有待政策的继续释放与加码。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.9%，落后沪深300 指数4.33 个百分点，在31 个申万一级行业排名第31 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为146.1 万平方米，环比下降2.7%，同比下降27.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为49.8 万方，环比-3.9%，同比12.6%；样本二线城市为63.4 万方，环比1.1%，同比-43.1%；样本三线城市为32.9 万方，环比-7.5%，同比-27.2%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计103.4 万方，环比增长0.4%，同比增长6.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.5万方，环比5.9%；样本二线城市为43.0 万方，环比-7.6%；样本三线城市为22.9 万方，环比9.0%。
　　信用债：本周（8.12-8.18）共发行房企信用债8 只，环比减少9 只；发行规模共计77.60 亿元，环比减少71.45 亿元，总偿还量122.22 亿元，环比增加83.72 亿元，净融资额为-44.62 亿元，环比减少155.17 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（83.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（30.5%）、一般短期融资券（32.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（56.3%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。
　　5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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