覆盖重点A&H两地房企业绩基本符合市场预期
覆盖重点A&H房企11H24 营业收入同比-11%,税前毛利率同比下降4.7ppt至14.7%,盈利2同比-54%,对应归母(或核心)净利润率同比下降3.6ppt至3.8%;主要系可结算资源量、质下行(房开业务税前毛利率大多降至9-16%区间)和减值计提所致;整体看,与此前市场预期基本相符。
发展趋势
1H24 房企业绩压力释放,中短期维度或难有实质改善。因新房销售低迷,上半年重点房企可结算资源进一步收缩(1H24 同比-19%),整体看报告期末能覆盖0.95 倍年化营收,收入缩量趋势大概率延续。与此同时,房企利润率仍延续此前下行趋势,我们认为或与房价持续下行有关,资产贬值压力能以毛利率下滑、计提减值等多渠道最终传递至业绩端,利润率仍在筑底过程中。向前看,我们判断资产质量高、财务稳健且有成规模的非开发多元业务房企,或在行业总量稳定前具备更强的业绩韧性。
头部房企投资呈现“缩量、聚焦核心、权益比提升”;1H24 推货节奏阶段性放缓,以加快存量去化为主。我们认为2024 年初是重点上市房企经营表现及决策的分水岭,头部与腰、尾部企业之间差异明显收敛。一方面,仍具有拓储能力的房企投资风偏进一步下降,1H24 拿地强度同比下降15ppt至17%,而新增投资超八成集中在收益确定性强的核心城市重点板块,且多为高权益比例的表内项目。另一方面,因主动延后推货计划,重点房企1H24 签约销售额同比降约三成;同时,除中海等少数房企外销售均价有高个位数同比降幅,降价去库节奏或将逐步加速。
行业信用风险敞口逐步收窄,资产负债表收缩趋势更值得关注。2024 年行业公开债务偿还压力已相对可控,截至8 月末万科、金地等4 家大型民营房企年内兑付压力已顺利过峰,下一轮密集兑付期在2Q25-3Q25,行业融资政策支持下剩余债务兑付确定性逐步提高。相比之下,报表紧缩的趋势更值得关注:我们覆盖重点房企中12 家1H24 期间资产规模有不同程度收缩、2 家期末净权益同比降幅超出5%,以及1 家权益乘数被动同比上升。
估值与建议
受当前市场景气度下行影响,部分房企结算节奏与利润率承压,我们下调部分房企盈利预测及目标价。考虑到经营与业绩改善空间有限,板块较难出现长期趋势性投资机遇,中短期维度政策潜在调整仍可能带来一定交易性机会,例如近期投资人政策预期提升(包括但不限于存量房贷利率)带动板块底部波动。股票层面推荐:A股招商蛇口、滨江集团,H股绿城中国、中国海外发展、龙湖集团。
风险
行业基本面恢复进度不及预期;房企业绩超预期下行。
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(责任编辑:王丹 )
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