房地产开发行业2024W36：本周新房成交同比-9.5% 二手房同比+1.7%

　　8 月核心城市成交回落，重点关注9 月底政策节点。8 月，上海、北京、深圳二手房成交套数分别为17884 套、14363 套、3916 套，环比分别-12.2%、-7.8%、-16.4%，相较6 月分别-32.2%、-4.2%、-7.8%。趋势看，三城经过6 月政策加持的成交抬升后，8 月已经明显回落，北京因政策出台时点晚于上海与深圳，成交回落幅度相对较小。整体看，本轮“517”后核心城市成交的表现仍属于脉冲，持续性较差，这也是2023 年以来多次出现的市场表现。如果把城市范围扩大至高频新房30 城以及二手房13城，7、8 月明显季节性走弱，且新房量能持续处于近5 年的低位。我们认为，只有大力度的政策密集出台，市场才能形成阶段底部，因此我们继续看多政策，下一个可能出台大力度政策的节点为9 月底。我们认为可能的政策方向包括：房贷利率的进一步调整、核心城市进一步放松限购限贷、收储存量商品住房政策进一步推进、土地置换与盘活政策进一步落实等。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.4%，领先沪深300 指数0.33 个百分点，在31 个申万一级行业排名第16 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为163.7 万平方米，环比下降12.5%，同比下降9.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.5 万方，环比-20.9%，同比14.9%；样本二线城市为73.9 万方，环比-5.7%，同比-32.3%；样本三线城市为46.3 万方，环比-13.7%，同比36.2%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计96.1 万方，环比下降5.8%，同比增长1.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.2万方，环比-11.1%；样本二线城市为41.1 万方，环比-2.2%；样本三线城市为18.7 万方，环比-2.5%。
　　信用债：本周（9.2-9.8）共发行房企信用债12 只，环比增加5 只；发行规模共计106.40 亿元，环比增加25.67 亿元，总偿还量88.41 亿元，环比增加45.61 亿元，净融资额为17.99 亿元，环比减少19.94 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（92.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（79.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（44.7%）、1-3 年（38.3%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。
　　5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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