房地产开发行业周报2024W32：本周新房成交同比-11.9% 新房二手房均季节性走弱

　　上海时隔8 年刷新全国楼面价记录，全国土地市场仍有较大下行压力。8 月7 日，上海“沪九条”出台后的第二批宅地出让，从上一批出让开始，上海取消了土拍溢价率10%封顶原则，同时也没有房地联动价的相关规定。本轮出让土地中，位于徐汇滨江的“徐汇区斜土街道xh128D-07 地块”由绿城摇号获得，成交金额为48.048 亿元，成交楼面价131045 元/㎡，时隔8 年刷新全国楼面价纪录。该地块没有设置房地联动价，因此也给与市场更多的想象空间。需要指出的是，现阶段核心城市核心区域土地尚存热度，在各地逐步取消限价后少数地块拍出高溢价率土地，但这不能代表全国范围土地市场的转暖，今年以来全国土地出让规模继续大幅收缩。我们认为，在新房市场持续低迷的环境下，房企以销定投的策略意味着拿地规模的继续降低，“销售-拿地”链条的畅通仍需政策继续加码带动新房销售的企稳。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先沪深300 指数4.82 个百分点，在31 个申万一级行业排名第1 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为150.1万平方米，环比下降33.8%，同比下降11.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.8 万方，环比-17.4%，同比31.0%；样本二线城市为62.7 万方，环比-39.4%，同比-32.7%；样本三线城市为35.6 万方，环比-41.2%，同比-5.9%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计101.8 万方，环比下降12.0%，同比下降0.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为35.4 万方，环比-12.0%；样本二线城市为45.3 万方，环比-12.8%；样本三线城市为21.0 万方，环比-10.1%。
　　信用债：本周（8.5-8.11）共发行房企信用债17 只，环比增加10 只；发行规模共计149.05 亿元，环比增加110.05 亿元，总偿还量38.5 亿元，环比减少8.69 亿元，净融资额为110.55 亿元，环比增加118.74 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（85.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1 年（56.4%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。
　　2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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