房地产服务行业专题研究-24H1物管综述：收敛聚焦 增速寻底

依然延续去伪存真，国央企盈利能力逆势改善
24H1 物管行业依然延续去伪存真，在管项目、市场拓展和多元业务都继续呈现收敛聚焦的趋势，与之对应的是规模扩张和营收增速的放缓，且利润受应收账款减值拖累出现同比下滑，收缴率受经济环境影响边际承压。但我们也注意到国央企物管公司总体保持增长韧性，盈利能力逆势改善；部分物管公司强化中期派息，继续兑现现金牛属性。我们重点推荐业绩具有韧性、重视股东回报的物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。
规模拓展：增速继续放缓，依然收敛聚焦重点城市和优质项目24H1 样本物管公司在管面积同比增速放缓至10%，主要因为：1、房地产市场调整导致住宅交付减少；2、市拓供需格局变化导致竞争加剧；3、优化粗放发展期获取的低质量项目导致退盘增加；4、物管公司对于收并购依然谨慎。合管比继续回落至140%，合约面积向在管面积转化的节奏放缓。除了对存量项目收敛聚焦，多家物管公司亦收窄了市拓的城市范围，推动单城市管理面积加速上升。国央企在管面积同比增长18%，第三方和非住宅在管面积占比延续增长，拓展指标均优于民企，主要得益于关联房企的稳健表现、市拓的禀赋优势以及退盘项目相对较少。
财报表现：应收账款减值拖累利润，强化中期派息回报24H1 样本物管公司营收同比+6%，归母净利润同比-33%，利润下滑主要受到应收账款减值拖累。国央企物管公司营收、归母净利润同比+12%、19%，增长保持相对韧性，通过压缩销售管理费用，盈利能力同比延续逆势改善。尽管物管公司普遍加强现金流管控，但受经济环境影响，收缴压力边际加大，导致应收账款同比增速有所增加，且继续超过营收增速，后续仍需关注应收账款以及前期积累的商誉和无形资产的减值风险。样本物管公司强化中期派息回报，中期派息公司数量同比增加、派息率同比显著提升，继续兑现现金牛属性。
多元服务：基础物管继续发挥中流砥柱作用
24H1 样本物管公司基础物管营收占比同比+3pct 至70%，主要因为地产调整和经济环境影响下，非业主增值服务和社区增值服务仍处于调整阶段。样本物管公司城市服务和商管业务营收增速同样出现放缓，城市服务依然通过收敛聚焦应对回款压力，商管业务发展环境受到消费表现的制约。多数样本物管公司社区增值服务仍处于调整蓄势阶段，一方面由于房地产经纪、美居服务、社区传媒、社区零售等业务经营承压，另一方面则是主动进行收敛聚焦，退出或调整部分比较优势不明显、可持续性较差、盈利能力有限的业务，继续聚焦培育潜力业务。
风险提示：关联房企经营风险，规模扩张不及预期，盈利能力下行，收并购整合风险，资产减值风险。
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