房地产行业：传统淡季销售下跌 持续关注未来政策落实

　　8 月前百开发商销售降温。根据克而瑞的初步数据，由于8 月为传统淡季，8 月前百开发商的全口径销售总额由7 月的3,028 亿元（人民币，下同）环比进一步回落10.0%至2,725 亿元。我们跟踪的24 家主要上市开发商8 月的销售额略有下滑，环比下降2.4%。在8 月销售额排名前十开发商中，国企数量为8 家，民企2 家（分别为融创中国，排名第8 位；龙湖集团，排名第9 位）。在前50 的房企中，前八个月国企合同销售额市占率略有减少至72.5%。
　　国家统计局7 月数据显示各线城市价格指数环比下行。根据国家统计局公布的70 大中城市商品住宅价格指数，7 月一、二手房价格指数同比跌幅均有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.3%/0.6%（6 月：-4.9%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌8.2%/0.8%（6 月：
　　-7.9%/-0.9%）。
　　持续关注未来政策执行情况。今年以来，国家层面的楼市支持政策频出，包括430 政治局会议提出“消化存量、优化增量”、517 新政、 7 月中央政治局会议再次强调加快构建房地产发展新形势等。地方层面也积极响应，各地楼市政策持续呈现出放松态势，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。尽管8 月份的销售受到淡季及高基数的影响有所回落，但我们预计随着政策的进一步解禁与执行，整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所好转，4 季度销售会略有回升。
　　投资启示：在销售表现分化的情况下，我们预计民企仍然面对明显资金压力，我们期待后续融资端继续有进一步的政策出台以支持保交付任务。短期内，在放宽政策密集出台的情况下，或有望迎来重估的交易机会，我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估。
　　另外，9 月9 日，沪深港通标的调整后，名单调出部份房企，当中包括世茂集团、旭辉控股、宝龙地产、华南城和雅居乐集团，我们相信这些标的在短期内股价波动增加并有较大的资金净流出压力。
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