房地产行业研究周报：高频销售边际走弱 政策优化预期提升

　　行业追踪（2024.9.15-2024.9.21）
　　9 月新房、二手网签承压，中秋新房表现弱于去年从网签数据看，24 年9 月1 日-20 日，我们监测的60 城新房销售面积同比-45.80%，相较上月下降14.70pct，周度成交绝对值已连续四周呈现下滑趋势；17 城二手房成交面积月度同比-13.14%，相较上月下降16.96pct，单月同比由正转负，周度成交绝对值同样呈下滑态势。新房、二手房同步走弱，反映9 月市场客观压力加剧。
　　从中秋假期市场热度看，受“台风”、“出游”等多重因素影响，多数城市售楼处整体到访量一般， 成交量低于以往中秋假期水平。根据中指数据， 今年中秋假期期间（9.15~9.17）25 个代表城市新房日均销售面积较2023 年假期下降约29%；二手房方面，重点城市二手房成交套数较去年中秋假期普遍增长。其中北京、深圳、杭州、佛山在以价换量下，二手房市场活跃度尚在。
　　基本面波动叠加美联储降息，政策优化预期提升在基本面较弱表现下，政策优化的必要性或同步增强。同时，回顾往年，9 月末为楼市政策密集出台期，故短期地产板块政策博弈空间或加剧板块“躁动”行情。从政策方向看， 9 月18 日美联储宣布降息50BP 后，9 月20 日国内LPR 未进行调整，但降息空间或已同步打开，故我们认为政策利率及各地降低房贷利率调整，或仍是政策端主要期待方向。此外一线城市限制性政策宽松、降低交易税费等仍有进一步调整空间，而市场较为期待的存量房贷利率同样可能继续催化板块情绪。供给端，收储去库存或受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，地方国企收储落地节奏仍较慢，未来或在收购存量房用途范围、收购对象范围、金融支持等方面继续优化。
　　市场“底部共识”增强，关注“短线政策博弈+中长期估值修复”当前，大盘指数回调较深，市场“底部共识”增强，板块估值则延续低位（9 月18 日，申万地产指数PB 0.56、9 月17 日Wind 香港地产指数PB 0.35，均为历史底）。我们认为悲观预期或已在估值中较充分体现；此外美国开启宽松周期后，资金对政策及基本面变化的响应程度或有不同，故交易角度看，“短线政策博弈+中长期估值修复”仍然成立，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们认为可考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
　　9 月新房、二手房同比增速回落
　　新房市场本周成交148 万平，月度同比-45.80%，相较上月下降14.70pct；累计库存11965 万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交120 万平，月度同比-13.14%，相较上月下降16.96pct。9 月9 日-9 月15 日，土地市场本周成交建面2771 万平，滚动12 周同比4.07%；成交总额586 亿元，滚动12 周同比-28.04%；全国平均溢价率4.09%，滚动12 周同比+0.20pct。
　　本周申万房地产指数+6.86%，较上周提升7.36pct，涨幅排名1/31，领先沪深300 指数5.54pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数+6.64%，较上周提升9.84pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数1.52pct；克而瑞内房股领先指数为8.05%，较上周提升12.80pct。
　　投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
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