房地产：三部委联合发布新政 涉及下调存量按揭利率、首付比例等举措

　　事件：9 月24 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门介绍金融支持经济高质量发展有关情况；涉及地产的方面有：
　　1.降准：降准0.5 个百分点；2.降息：7 天期逆回购操作利率下调20bp 至1.5%；3.降低存量房贷利率：预计平均降幅在0.5 个百分点；4.降低二套房首付比例：由当前的25%降至15%；5.延长金融16 条和经营性物业贷支持政策至2026 年底；6.央行保障房再贷款对商业银行贷款支持比例由原先60%提升至100%；7.支持收购房企存量土地。
　　降准降息落地，带动新房按揭利率下行：央行表示“近期将下调存款准备金率0.5 个百分点...7 天期逆回购操作利率下调0.2 个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%...预期贷款市场报价利率（LPR）也将随之下行0.2 到0.25 个百分点。”由于房贷与LPR挂钩，降息后新增房贷利率相应下降，有望降低居民长期按揭成本压力。
　　降低存量按揭利率约0.5 个百分点，稳住提前还贷行为同时刺激消费：近年来，新发放按揭贷款利率下行较多，与先前发放的较高的存量按揭贷款利差逐渐拉大，这一方面给潜在购房者带来观望情绪，另一方面刺激了存量客户提前还款。随着本次存量按揭利率调整至新房按揭利率附近，有利于降低借款人利息支出，促进消费和投资，预计每年减少居民利息支出1500 亿左右，同时也利于减少提前还贷行为；此外，降低房屋长期持有成本也有助于降低二手房挂牌行为，有助于优化当前市场供需格局。
　　二手房首付比例由25%降至15%，满足多样性需求：央行指出，全国层面个人住房商贷将不再区分首套和二套，最低首付比例统一为15%。首套二套的一视同仁进一步降低改善型需求客户购房门槛，为愿意加杠杆的客户创造了条件，有助于满足改善型客户的需求。但考虑到现实中愿意以15%首付贷款85%的客户较少（更高的杠杆对应更多的月供），这一政策所覆盖的客群带来的对房地产销售的边际改善或较为有限。
　　延长金融16 条和经营性物业带支持政策至2026 年底：“金融16 条”和经营性物业贷款这两项政策，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。这两个政策出台的目的是控制房地产行业信用风险，对于正常经营的房地产企业给予合理支持，考虑到当前房地产行业未呈现明显改善的态势，本次央行和金融监管总局把这两个政策从2024 年底延长到2026 年底符合市场预期。
　　优化收储政策：提高支持资金占比，可收购土地：央行进一步优化收储政策：1）对2024 年5 月17 日央行宣布设立的3000 亿元保障性住房再贷款，央行出资比例由60%提升至100%；2）原先收储范围仅限存量现房，现在扩展至土地，并在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，有助于盘活存量用地，缓解房企资金压力。
　　投资建议：近期地产高频数据持续下行，作为旺季甚至环比8 月份有所走弱，短期内行业基本面难言见底，但展望四季度，大概率将有地产相关利好政策持续出台，我们持续看好房地产板块四季度的表现，房地产板块建议重点关注布局一二线的优质国央企标的城建发展、城投控股、华发股份、华润、中海、招蛇、保利等；物业板块我们持续推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等优质头部物业公司。
　　风险提示：政策推进不及预期，行业基本面持续下行。
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