房地产行业：中央强化稳地产诉求 积极把握四季度投资机遇

　　核心观点：
　　9 月召开政治局会议，首次提出促进房地产市场止跌回稳。9 月26 日中央政治局召开会议，首次明确促进房地产市场“止跌回稳”，对市场量价稳定表达诉求，措施上则明确提到“调整限购”“降低存量房贷利率”等，任务布置更加清晰。从时间点来看，往年9 月没有召开政治局会议的习惯，本次会议的召开意味着中央对于稳经济的态度和急迫性，其中讨论的三个重点，地产、民营经济和就业问题，都是四季度的重点工作任务。而本次会议中关于房地产的讨论，无论是政策目标还是政策手段都较此前历次会议更加明确，且按照每次政治局会议节奏，预计10 月之后还会有更进一步的措施落实当前会议目标，未来一段时间内地产政策落地值得期待。
　　助推购房负担率下行，政策有能力带动市场企稳。根据广发地产团队9月17 日发布的报告《成交量的底部在何处-基于居民购房行为深度研究》，当前我国居民的购房负担率为59%，已经降至历史最低水平，参考美国及日本地产周期，假设购房负担率能够达到均衡期水平45%-50%左右，经济和居民收入能够维持小个位数增长，叠加本轮中央表态，进一步明确了稳经济的需求和决心，市场或将实现筑底回稳。
　　当前房企市值包含19%的房价下跌预期。根据Wind 及公司财报，当前主要房企市值对应0.51xPB，相对于其NAV 整体反映19%的价值下跌预期，房企中仅建发国际集团、滨江集团PB 估值超过1 倍，所有房企NAV 估值均在1 倍以下，即当前市场预期多数房企未结算资源均为负价值资产。若当前房企资产减值计提充分，政策作用下房价企稳，公司市值向归母净资产水平修复，则重点公司股价有较大提升空间。9月25 日，中国证监会发布《上市公司监管指引第10 号——市值管理（征求意见稿）》，其中提到长期破净公司应当制定并经董事会审议后披露上市公司估值提升计划，央行近期也提出设立“股票回购增持专项再贷款”“证券、基金、保险公司互换便利”合计规模8000 亿元。
　　中央政策对房地产行业基本面的支持，及金融政策对于破净公司提升投资价值的支持将在多方面帮助和促进房企提升经营能力及投资价值，推动股价修复。
　　投资建议。现阶段地产股的投资热点有两个方向，其一是传统开发类企业，主要催化是行业政策持续落地，其二是受益于证券互换便利的低估值破净企业，尤其是面临面值退市风险国资企业。基本面政策放松及金融条线的支持将为市场和企业经营发展带来新动力，关注板块及个股的反转和弹性机会。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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