房地产行业：金融组合拳发力稳地产

　　金融组合拳发力稳地产
　　24 日国新办举行发布会，会上央行表示，将降低存款准备金率和政策利率，降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，提升保障性住房再贷款央行支持比例等。本轮一揽子政策从需求（房贷）和供给（去库存+融资）以及宏观流动性等视角精准发力，全面呵护房地产市场，我们认为有助于稳定市场及预期，为房地产市场走向平稳铺路。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。
　　存量贷款利率下调政策落地，空间约0.5pct
　　央行表示，将引导存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅约50bp。目前存量房贷利率平均水平我们预计约3.94%（据2023 年三季度央行新闻发布会叠加LPR 调整），而2024Q2 新增个人住房贷款的平均利率为3.45%，存量和增量房贷利率差约0.5pct。根据贝壳数据，7-8 月50 城新增首套/二套房贷利率分别为3.29%/3.70%，较Q2 末进一步下降，意味着利率差或进一步拉大。本次新政响应了存量利率下调的呼声，据央行预测，本次调整涉及5000 万户家庭，可降低利息支出1500 亿，大幅缩减存量和新增利率差距，有望减少提前还贷人群，通过改善居民现金流，改善居民未来预期。
　　取消差异化首付政策，体现对改善性需求的支持新政将首付比例下限统一为15%，这意味着二套房的首付比例下限下降了10bp，本次调整不仅将二套房最低首付比例降至差别化信贷政策执行（2007年）以来的历史低位，也是第二次与首套房首付政策平齐（上次统一首付比例出现在2008 年），说明政策平等对待刚性需求和改善需求，强化对改善性需求的支持。但从效果来看，由于目前影响需求释放的核心原因在于房价走势预期以及居民购买力预期，因此对于杠杆空间的扩容，需求弹性可能有待观察。
　　517 去库存政策再升级，房地产金融支持政策延期517 的主要政策即推出多角度的去库存政策，包括保障房再贷款收储存量商品房，以及地方政府收购闲置存量宅地。新政在此基础上均进一步加力。保障房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%。按照517 政策，再贷款利率需要综合中央贷款支持计划以及商业银行利率， 我们预计成本约2.5%-3.0%，现在全由中央出资，地方政府收储融资成本有望优化。我们认为收储的一大痛点即收益的匹配，再贷款总利率的下降有望推进收储进度。同时，会议强调支持收购房企存量土地，在517 政策表述基础上，提出必要时可由央行提供再贷款支持。叠加“金融16 条”、经营性物业贷款政策延期至2026 年，有望从供给端纾解房企压力，平稳市场预期。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
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