房地产：9月二手房量价均弱 待观察新政效果

　　行业近况
　　我们更新了2024 年9 月中金存量住房市场监测体系相关数据。
　　评论
　　9 月二手房成交量、价均边际走弱，后续有望在新政作用下阶段性回暖。成交量方面，9 月中介口径80 城二手房成交量指数环比下降12%、同比增幅收窄至7%（8 月+41%）；同期高频口径15 城二手房成交量环比下降6%，同比下降2%（8 月+16%）。9 月底住房需求支持政策的密集发力尚未及在9 月二手房成交量上有所体现，我们预计10 月二手房成交量或有望环比回升、同比走阔，但考虑到其持续性尚不明朗，叠加去年11 月、12 月的较高基数，我们认为二手房成交量同比可能在短期反弹后还有一定波动。成交价方面，9 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅走阔至2%（8 月-1.7%），年初至今成交价累计下跌11%，较历史峰值点（2021 年6 月）累计下跌28.5%。同时，9 月成交议价空间环比进一步增长26BP（8 月+36BP）至7.93%。我们认为截至目前政策效果尚未体现在房价走势上，预计随着交易量阶段性好转，价格环比跌幅或也有望在10 月有一定收窄。
　　9 月二手房挂牌持续上量，挂牌价环比跌幅收窄。9 月底我们监测的130 城二手住宅挂牌套数较8 月底增长1.5%（8 月+0.8%），但受新政带来预期好转影响，9 月同质性挂牌价格指数环比跌幅收窄至-1.0%（8 月-1.5%），考虑到存量挂牌房源调价幅度仍持续低位波动（9 月-4.86% vs. 8 月-4.68%），挂牌价指数环比跌幅的收窄或主要来自9 月底政策带动下新增挂牌房源的价格预期好转。往前看，我们预计10 月挂牌价跌幅有望进一步收窄，但该趋势能否延续仍取决于政策发力及其对销量效果的持续性，财政端措施的强度及其能否对居民收入预期产生实质性提振是关注重点。
　　9 月租金指数环比降幅加深，带动租售比边际小幅下行。9 月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.9%（8 月-0.5%），创疫情防控优化后的单月最深跌幅，同比跌幅走阔至-3.9%，带动租售比环比下行1BP至2.17%。
　　估值与建议
　　提示地产及物管板块投资机会。9 月二手房交易量环比走低、成交价环比跌幅走阔，基本面进一步承压；在此背景下，9 月末房地产政策端发生积极转变，带动市场预期有一定好转。但考虑到目前已出台的政策内容与前几轮有一定相似性，我们认为行业基本面的反馈可能还将呈阶段性特征，后续能否持续好转仍有赖于政策端进一步发力，财政端举措的强度或是关注重点。当前板块仍处于调整阶段，我们认为若后续市场逐步形成对政策进一步发力的预期，或为逢低吸纳的较好时机。从弹性角度，我们建议当下可关注部分低估值标的，如A股华发股份、城建发展，H股越秀地产、绿城中国等；从配置角度，我们建议关注A股招商蛇口，H股华润置地、中国海外发展等。物管板块推荐中海物业、万物云、融创服务、永升服务。
　　风险
　　政策效果和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。
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