上海办公楼：需求变化与市场趋势

【个人投资者活跃，偏好亿元左右办公及商业资产】今年第三季度，上海办公楼市场中，来自第三方办公的租赁需求扩张速度加快，在各行业新租需求中位列第五，占比约 9%。 戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英称，IWG 或其他民营联合办公品牌保持蓬勃扩张，其需求提升原因包括客户喜欢拎包入住空间及丰富楼宇产品类型等。 仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示，该类型需求多集中于非专业市场或相对较远区域，“二房东”能以低租金帮业主实现较大比例去化。 然而，这一需求提升未改变市场低迷状态，整体去化相对放缓。第三季度办公楼市场净吸纳量录得 7.1 万平方米，较上一季度下降 40.3%，同比下降 38.9%。 租金走低，市场利好租户，租户搬迁意愿、升级需求增强。在中央商务区，内资企业进行搬迁活动，部分乙级办公楼内高品质租户考虑升级至甲级办公楼。 为吸引客户，部分业主提供多元一次性投入方案。当前市场利于租客升级调整，但低租金不足以吸引搬迁，需业主提供相关方案。 业内预计，短期内，空置率较高项目和板块将持续面临租金下行压力，但市场已现积极信号，预计明年租赁需求将改善。 办公类资产在大宗交易中为主流投资类型，三季度上海大宗交易市场录得 15 宗、共计 114 亿元大宗交易，办公业态成交总额占比约 38%。 大宗交易市场上，投资型买家占比持续增加，个人投资者依旧活跃，偏好 1 亿左右的办公及商业。 虽三季度大宗交易金额下降，但考虑多种因素，业内预计四季度成交将迎来新行情。 戴德梁行华东区部联席主管、执行董事蔡峰和仲量联行华东区投资及负责人孙翎均认为，一系列政策举措将推动市场向好发展。

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