房地产行业专题研究：新政助力“止跌回稳” 板块价值锚点重估

　　核心观点：
　　中央提出止跌回稳，地方跟进政策优化。根据国新办发布会，2024 年9 月24 日央行、住建部等出台地产放松政策：全国层面二套最低首付比由25%下调至15%，降准降息引导存量房贷利率降低50bp 左右；保障房再贷款资金支持比例由60%提高至100%，允许政策性银行、商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地。9月26 日，根据中央政治局会议，首次明确促进房地产市场“止跌回稳”。在“924 新政”后，多个重点城市跟进政策放松，根据各地政府官网，广州全面取消居民家庭限购政策，北深首/二套商贷首付比例下调至15%/20%，上海首/二套商贷首付比例下调至15%/20%-25%。截至2024 年10 月6 日，全国四限政策限制指数已降至历史新低，未来政策可放松空间将主要集中在高能级城市。
　　市场成交出现回温，网签表现尚待释放。根据中介数据2024 年国庆期间，72 城二手房日均成交2622 套，较节前一周环比增长23.4%，较23 年国庆期间日均成交（1445 套）增长81.5%，成交增长来自于带看量及带看转化率的双高。国庆期间72 城二手房日均新增带看6.2 万组，较节前一周环比增长45.0%，来访转化率（成交/来访）达到4.3%，较中秋假期提升0.3pct。4 个一线表现优异，北京、广州二手成交套数同比增长273.7%、118.4%。由于房屋交易过程中，网签过户为最后一个环节，因此房管局网签数据较实际成交有一部分滞后性，部分国庆实际成交将在近期于网签端逐渐释放。
　　房价是重要观测变量。根据中介房源成交数据，96 城房价在517 新政后（24 年21 周-24 周）连续4 周环比上涨，周均环比上涨0.4%，在此之后，6 月末开始，房价连续11 周环比下跌，周均环比-0.6%，进入9 月以来，房价跌幅明显收窄。本次中央明确“止跌企稳”的要求，房价是重要的观测变量。
　　板块及个股投资建议。当前政策力度显著提升，且新政后的基本面（十一期间）呼应强劲，板块四季度既有持续政策预期催化，又有机会验证政策对基本面影响效果。在当前政策力度下，我们预计地产公司整体市值修复中期趋势或可参考 1xNAV，也就是相当于平均1.4xPB，建议提高地产板块配置比例。个股选择方面，在现金流安全、经营稳健的基础上，选择低估值、高销售增速的优质房企。中国海外发展、越秀地产符合高均价且修复到1xNAV 弹性空间大的特征。如果比较当前PB 及24 年5-6 月PB 高点，建议关注弹性空间较大的中国海外发展、越秀地产、华润置地、龙湖集团、华发股份、建发股份、建发国际集团等。
　　风险提示。政策落地规模、节奏、效果等不及预期；当前市场信心偏弱，若不能有效去库存，景气度将面临进一步下行压力；假设市场有进一步下行的风险，将影响企业盈利能力的修复节奏。
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