深度*行业*房地产行业2024年9月统计局数据点评：销售投资同比降幅收窄 但绝对量仍处历史低位；10月基本面有望改善

国家统计局发布2024 年1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积9682 万平，同比增速-11.0%（前值：-12.6%）；开发投资金额9396 亿元，同比增速-9.4%（前值：-10.2%）；新开工面积6586 万平，同比增速-19.9%（前值：-16.7%）。
统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023 年3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024 年1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
核心观点
1. 商品房销售：
单月销售同比降幅虽然收窄，但从绝对值来看，仍处于2010 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅收窄。9 月销售面积9682 万平，同比下降11.0%，降幅较8 月收窄了1.6 个百分点；销售金额9157 亿元，同比下降16.3%，降幅较8月收窄了0.9 个百分点。其中，住宅销售面积7976 万平，同比下降10.6%，同比降幅较8 月收窄了3.4 个百分点，从绝对值来看，也处于2010 年以来同期最低位。一方面，需求仍然较弱，居民购房观望情绪仍然浓厚。另一方面，从我们跟踪的高频数据显示9 月18 城二手房成交面积同比增长6.2%，二手房成交同比连续四个月正增长，二手房市场挂牌量高企、价格持续下行，性价比较高，也在持续分流部分新房刚需客户。2）住宅销售均价连续三个月环比下降。9 月商品房销售均价9458 元/平，环比下降4.5%，同比下降5.9%；其中住宅销售均价9798 元/平，环比下降6.0%，同比下降6.6%。
3）从区域来看，前期销售下降幅度最小的东部区域本月销售面积同比降幅最大。9 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-12.4%、-8.7%、-11.2%，其中，东部、西部同比降幅较8 月分别收窄了1.8、9.3 个百分点，中部同比降幅较8月扩大了7.0 个百分点。三季度单季全国商品房销售面积同比下降12.7%，降幅较二季度收窄了5.9 个百分点；单季销售金额同比下降17.2%，降幅较二季度收窄了5.5 个百分点。1-9 月全国商品房累计销售面积7.03 亿平，同比下降17.1%，从绝对值来看，为2013 年以来同期最低水平；销售金额6.89 万亿元，同比下降22.7%；销售均价9800 元/平，同比下降6.8%。我们认为，9 月末中央到地方利好政策不断出台后，市场信心有望得以提振，10 月及四季度市场预期或逐步改善，销售降幅可能进一步收窄。
2. 新房库存：
我国新房库存量环比下降，但去化周期环比提升，去库存压力仍然较大。1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2024 年9 月末，我国商品住宅广义库存面积为18.9 亿平，环比下降1.6%，同比下降11.0%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）28.5 个月，环比增长0.5 个月，同比增加1.1 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2024 年9 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.77 亿平，环比下降1.1%，同比增长20.8%，现房去化周期为20.7 个月，环比下降0.3 个月，同比下降了1.2 个月；9 月末我国住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 19.9%，环比提升0.1 个百分点，同比提升5.2 个百分点。其中或也有一大部分属于滞重库存，长期较难去化；另外由于居民对期房烂尾的担忧，越来越多期房不得不滞存到准现房或现房才能卖得掉。
这也能解释为什么现房的库存面积在增加而去化周期增速小于全部库存。除此之外，当下我们在看库存问题的时候不仅要看新房库存，同时要关注二手房的库存，目前二手房挂牌量也不断走高，对新房销售形成了挤压。
3. 房地产开发投资、新开工、竣工：
单月投资降幅虽然略有收窄，但整体投资仍然低迷。9 月开发投资金额9396 亿元，同比下降9.4%，降幅较8 月收窄了0.8个百分点。其中住宅开发投资金额7074 亿元，同比下降5.4%，降幅较8 月收窄了3.4 个百分点。但从绝对值来看，单月投资额处于2014 年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。今年上半年全国（300 城）土地成交总价同比下降31%，我们预计将继续拖累下半年土地投资。不过今年三季度土地成交有所改善，三季度全国土地成交总价同比下降19%，较二季度降幅收窄26 个百分点，或带动明年一季度土地投资小幅修复。
2）施工建安投资持续低迷。9 月新开工面积6586 万平，同比下降19.9%，降幅较8 月扩大了3.2 个百分点，且新开工规模处于2009 年以来同期历史最低水平。1-9 月施工面积也有12.2%的下降。从区域来看，前期投资降幅较小的东、中部地区本月投资降幅扩大，东、中部地区9 月投资额同比分别下降9.9%、11.7%，降幅较8 月分别扩大了0.1、1.6 个百分点；西部投资同比增速为-6.2%，降幅较8 月收窄了5.0 个百分点。三季度开发投资金额同比下降10.1%，较二季度降幅收窄0.4 个百分点；新开工面积同比下降18.8%，较二季度降幅收窄1.1 个百分点。1-9 月累计开发投资金额7.87 万亿元，同比下降10.1%；新开工面积5.61 亿平，同比下降22.2%。我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计今年新开工或延续下行态势，房地产开发投资整体或仍偏弱。
竣工面积单月同比降幅虽然收窄，但降幅仍然较大，今年以来持续出现双位数负增长。9 月竣工面积3422 万平，同比下降31.4%，降幅较8 月收窄了5.2 个百分点，今年以来持续出现两位数的单月同比降幅。由于2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，竣工持续承压。1-9 月累计竣工面积3.68 亿平，同比下降24.4%。
4. 开发商资金：
房企到位资金降幅扩大，个人按揭贷款与外部融资均走弱。9 月房企到位资金8966 亿元，同比减少18.4%（前值：-10.6%）。
1）房款3674 亿元，同比减少26.2%（前值：-17.8%）。定金及预收款同比减少26.3%，同比降幅较8 月扩大了10.6 个百分点。个人按揭贷款同比减少26.0%，降幅较8 月扩大了4.2 个百分点。9 月新增居民中长期贷款2300 亿元，环比多增1100 亿元，同比少增3170 亿元。2）非房款5292 亿元，同比减少12.0%（前值：-3.8%）。其中国内贷款1237 亿元，同比下降14.4%，同比增速较8 月下降了21.8 个百分点；自筹资金3530 亿元，同比下降13.8%，同比降幅较8 月扩大了7.6 个百分点。1-9 月房企到位资金累计7.89 万亿元，同比下降20.0%。
投资建议
我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。虽然9 月全国商品房销售同比降幅收窄，但绝对量仍然处于历史较低水平，说明需求信心仍然不足。不过由于9 月底接连的会议和政策落地，我们预计10、11、12 三个月的数据都会有所改善。同时倪虹部长在10 月17 日五部门联合召开的新闻发布会上也提到“10 月的数据会是一个积极乐观的结果”。
短期来看，10 月地产板块的催化剂可能会出现在21 号的LPR 调整日，目前降息预期基本明确，但落地后仍会有行情兑现。其次是11 月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此11 月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计11月中旬的统计局数据（反映10 月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4 地产板块的投资机会。
现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。
风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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