房地产开发行业周报2024W42：本周新房成交同比+0.2% 住建部加码推进城中村改造

10 月17 日，住建部部长倪虹谈地产政策组合拳“四个取消、四个降低、两个增加”。主要是前期“926”政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的具体举措的出台，以及“924”央行系列政策的落实，政策是在住建部职权范围内的落地与细化。本次比较新的表述是新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造、以及“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿。
（1）对于城中村改造，我们认为亮点在“货币化安置”、“新增实施”的表述上，从过去主要推进的房票安置转回货币化安置，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，表述相对“三大工程”更加积极。需要注意的是，不能简单将城中村改造类比往年棚改，因为模式本身以及可拆现状均有所不同。从支持资金来源看，一是开发性、政策性金融机构可给予专项借款，二是地方发行政府专项债，三是商业银行根据项目评估可以发放商业贷款。建议持续跟踪具体落地细节。
（2）对于“白名单”项目信贷规模加码，属于框架内的针对保交楼与房企融资相关的政策延展。金融监管总局领导表示，截至10 月16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23 万亿元，预计到2024 年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4 万亿元。今年以来推进城市房地产融资协调机制，对房企流动性确有边际改善，推进保交楼工作。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先沪深300 指数1.98 个百分点，在31 个申万一级行业排名第10 名。
新房：本周30 个城市新房成交面积为293.8 万平方米，环比提升68.3%，同比提升0.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.1 万方，环比+96.5%，同比+26.2%；样本二线城市为109.7 万方，环比+36.7%，同比-31.2%；样本三线城市为100.0 万方，环比+94.0%，同比+48.9%。
二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计151.7 万方，环比增长67.1%，同比增长18.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为61.8 万方，环比79.7%；样本二线城市为59.6 万方，环比59.6%；样本三线城市为30.3 万方，环比59.2%。
信用债：本周（10.14-10.20）共发行房企信用债9 只，环比增加6 只；发行规模共计52.68 亿元，环比增加26.88 亿元，总偿还量59.37 亿元，环比增加12.87 亿元，净融资额为-6.69 亿元，环比增加14.02 亿元。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见一二线仍然更受益。基于以上逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha 公司：A 股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A 股招商积余，H 股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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