房地产开发行业周报2024W41：本周新房成交同比-39.9% 财政进一步支持商品房收储及土地盘活

　　财政表态积极，后续逆周期调节有望继续加码。10 月12 日，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”。已经进入决策程序的政策：加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度；发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本；叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳；加大对重点群体的支持保障力度。财政部部长提到中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。
　　房地产相关表述，（1）允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。我们认为有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。专项债券使用在新增土储项目仍有待具体细则出台与落地。
　　（2）支持收购存量房，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房、用好保障性安居工程补助资金。此次财政部新增地方政府专项债券的资金渠道。另外，继续用好保障性安居工程补助资金，转向更多支持消化存量方式筹集保障性住房。有利于加快推动商品房的去库存进程。
　　（3）及时优化完善相关税收政策。财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-8.3%，落后沪深300 指数5.06 个百分点，在31 个申万一级行业排名第29 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为174.5 万平方米，环比下降16.2%，同比下降39.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为42.8 万方，环比-7.8%，同比-29.1%；样本二线城市为80.2 万方，环比3.8%，同比-47.8%；样本三线城市为51.4 万方，环比-39.1%，同比-32.5%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计90.8 万方，环比增长96.5%，同比下降32.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.4 万方，环比64.4%；样本二线城市为37.3 万方，环比154.8%；样本三线城市为19.1 万方，环比79.6%。
　　信用债：本周（10.7-10.13）共发行房企信用债3 只，发行规模共计25.80亿元，总偿还量46.5 亿元，净融资额为-20.7 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha 公司：A 股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A 股招商积余，H 股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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