城市维度解析城中村改造货币化补偿：上海篇

　　城中村改造重启货币化安置，推荐基本面稳固的城投企业与头部房企
10 月17 日，住建部等多部门联合发布会提出通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造。各城市城中村的情况不同，城中村改造项目补偿方式亦有所不同。以上海为例，推进城中村改造一般采用货币补偿与产权调换相结合的方式，补偿账面金额平均约100 万元左右，但被征迁居民购买安置房的价格远低于其二手房成交价格，所以实际总补偿金额或更高。我们认为城中村改造重启货币化安置有利于消化存量商品房，加速行业基本面筑底回稳，稳定市场预期。
　　总览：上海征迁补偿包括征地补偿与房屋补偿
　　城中村改造被征迁土地性质一般为集体用地，而上海集体用地拆迁补偿一般分为征地房屋补偿以及征地补偿。上海于21 年9 月29 日、23 年12 月29日分别出台《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（下称《规定》）与《上海市征收集体土地补偿标准》（下称《标准》）两份文件对被征迁房屋与被征迁土地的补偿标准做出规范。对于居住房屋的补偿主要有货币补偿、产权房屋调换以及易地新建三种方式，以前两种为主。货币补偿金额计算公式为（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积。对于土地等补偿以货币补偿为主。
　　房屋补偿测算：户均补偿金额约90 万元，若选择产权调换实际会更高
我们通过两种方式测算上海居民房屋户均补偿金额：①假设建安重置成本并带入公式计算。根据建设工程造价网，上海2023H2 多层建筑建安成本约3160 元/平，假设城中村改造项目建安成本折旧30%（即七成新），故样本项目房屋建安重置结合成新单价约为2212 元/平，土地使用权基价平均1602元/平，价格补贴417 元/平，样本城中村改造项目户均面积约196 平，总补偿约82.8 万元/户，此外其他补助总额约6.9 万元/户，合计约89.7 万元/户。
　　②计算产权调换房屋货值并与①交叉验证。样本项目涉及129 户产权，总产权调换房屋货值（按安置价格计）约9989 万元，平均每户约77.4 万元。综合来看，房屋补偿账面金额约在77.4-89.7 万元/户。但需注意安置房安置价格一般远低于市场价格，样本安置房安置价格约2984 元/平，而对应二手房市场价格平均约31000 元/平，所以实际补偿的资产总值或比账面金额更大。
　　土地补偿测算：土地与青苗补偿标准比较固定，地上其他附着物相对弹性
根据《上海市征收集体土地补偿标准》，上海市将征地价格分为13 档，每平方土地补偿价格在123-198 元不等，对于地上青苗的补偿根据品种分为粮棉地4.95 元/平，蔬菜地8.7 元/平。根据实际案例数据，每平土地补偿金额约119-199 元每平，但对于地上青苗与其他附着物的补偿区间则较大，在2-216元/平不等，两者综合来看约119-355 元/平。但土地补偿具有单价低，面积大的特点，从户均角度来看，典型样本项目户均土地补偿约22-39 万元。
　　投资建议
　　我们看好直接受益于城中村改造的城投企业与受益于房地产基本面回稳的头部房企。重点推荐: 1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、滨江服务、招商积余。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；城中村改造推进不及预期；部分房企经营风险。
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