投资要点:
事件:
11 月8 日下午,全国人大常委会办公厅举行新闻发布会。发布会宣布三项化解隐性债务举措,并披露优化房地产税收、专项债收储相关政策进展。
新增6 万亿+4 万亿额度,置换政府隐性债务三项“化债”举措分别为:(1)2024 年起连续五年每年8000 亿元新增专项债;(2)全国人大常委会批准6 万亿元债务置换地方政府存量隐性债,分三年安排,每年2 万亿;(3)2029 年及以后年度到期的棚改隐性债务2 万亿仍按原合同偿还。
我们认为,本次会议的化债方案有利于防范化解地方债务流动性风险,缓释地方当期化债压力、减少利息支出,帮助地方畅通资金链条,增强发展动能。
取消普通住宅标准后,配套税收政策即将推出会议披露,支持房地产市场健康发展的相关税收政策,已按程序报批,近期即将推出。参考近期重大会议内容,此处的税收政策我们推测,为普通住宅相关的增值税优惠。普通住宅与非普通住宅认定标准自2005 年提出,其中普通住宅可以享受土地增值税和增值税减免。
2023 年底以来,深圳、北京、上海、江苏、山西等地陆续放松或取消普通住宅认定,2024 年10 月12 日财政部表示,正在研究与取消普宅认定相衔接的增值税、土地增值税政策。
我们认为,取消普宅认定相关税收政策,有利于降低开发商土地购置成本和居民购房置换成本,刺激市场交易活力,本次会议是对政策落地节奏的进一步明确。
专项债收储土地与存量房用作保障房加快落地会议披露,专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备,以及收购存量商品房用作保障性住房方面,财政部正在配合相关部门研究制定政策细则,推动加快落地。
在2024 年10 月19 日的《财政发力对地产有哪些影响?》报告中,我们测算得出,2020H 以来现房库存占比爬升,从2020H 的13.7%上升至2024H 的26.7%,且小体量未出险/民营房企有较高现房库存压力。
我们认为,专项债收储政策的加快落地,有利于缓解现房累库压力,降低行业结构性流动性风险,从供给端发力推进“止跌回稳”。
投资建议
我们认为,地方化债规模基本符合我们预期,取消普宅配套税收政策与专项债收储政策正加速推进,后续推荐持续关注核心城市二手房价格复苏节奏,并跟进地产政策细节的披露与落地情况。
个股方面,建议关注困境反转房企【金地集团】、【新城控股】;强者恒强的龙头房企【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】;建议关注经营多元稳健的地方国企【浦东金桥】、【外高桥】。
风险提示
地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧
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(责任编辑:贺翀 )
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