广州篇：城中村改造如何货币化补偿？

　　城中村改造政策支持范围进一步扩大，有利于加快消化存量商品房
11 月15 日，《住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作》发布，当中明确城中村改造政策支持范围进一步扩大到近300 个地级及以上城市。从广州的5 个典型城中村项目来看，在不考虑综合地价、青苗补偿费和附着物补偿费及其他补助的情况下，样本项目的套均房屋补偿金额均值为352 万元。我们认为在重启货币化安置的基础上将城中村改造政策支持范围进一步扩大，有利于加快消化存量商品房库存，加速行业基本面筑底回稳，稳定市场预期。
　　综合地价补偿主要分为土地补偿费和安置补助费，各区片间差异较大
广州征收村集体所有土地的综合地价主要分为两部分：土地补偿费、安置补助费。各区片间的土地补偿费标准差异较大，且各区片的安置补助费和土地补偿费标准大致相同，一般各占区片综合地价补偿的50%。若将土地补偿费和安置补助费合并计算后，按最高档的区片补偿标准，广州全区的综合地价可分为三档：第一梯队的综合地价为753-765 元/平米；第二梯队的综合地价为240-630 元/平米；第三梯队的综合地价为135-189 元/平米。
　　被征收的农村村民住宅该如何补偿？
　　广州的村民住宅补偿方式包括复建安置、产权调换、货币补偿。正常情况下，被征收房屋的村民在住宅补偿方式“三选一”的基础上，可额外获得征收奖励、搬迁时限奖励、临时安置费、搬迁费等补助等。具备合法产权的村民住宅，可按“拆一补一”原则，以每户村民住宅280 平米确定建筑面积进行复建安置或者产权调换。如选择弃产货币补偿，则货币补偿的总金额应为：房屋重置补偿+征收奖励费+搬迁时限奖励费+临时安置补助费+搬迁费，其中房屋重置补偿是村民住宅货币补偿的重要组成部分，其根据被拆除住宅的合法权益面积、建筑结构进行差异补偿。
　　如选择货币补偿方案，每户村民的住宅大约能获得多少补偿？
　　我们统计了5 个典型的城中村改造项目的征地房屋补偿方案，梳理其补偿金额量级。这些项目分别位于海珠区、增城区、番禺区，涉及8717 户农村村民的住宅产权，对应拆除的权属建筑面积238 万平，可得户均建筑面积约273 平。在村民住宅的货币补偿价格方案上，各项目间的补偿金额差异较大，弃产货币补偿价格为8500-25000 元/平米。在不考虑综合地价、青苗补偿费和附着物补偿费及其他补助的情况下，5 个样本项目的套均货币补偿金额区间为139-556 万元，房屋补偿金额取决于该城中村项目的区位价值，其中增城区项目的补偿金额相对较低，海珠区项目的补偿金额相对较高。
　　投资建议
　　我们看好直接受益于城中村改造的城投企业与受益于房地产基本面回稳的头部房企。重点推荐: 1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、滨江服务、招商积余。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
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