地产及物管行业周报：城改扩围至近300城 三项税收政策优化 10月销售显著改善

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/11/9-24/11/15）34 个重点城市新房合计成交337 万平，环比+15%；其中，一二线环比+16%、三四线环比+3.5%；11 月累计一手房月成交同比+3%，较10 月+18pct；其中，一二线同比+10%、三四线同比-37%，分别较10 月+22pct 和+1pct。上周13 个重点城市二手房成交126 万平米，环比-15%；11月累计成交同比+17%，较10 月+1pct。库存方面，上周15 城推盘108 万平米，对应成交推盘比1.23 倍，最近三个月（24 年8-10 月）分别为1.02 倍、0.79 倍和1.43倍。至上周末，15 城可售面积9,531 万平米，环比-0.3%；3 个月移动平均去化月数为19.6 个月，环比下降0.8 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，家庭唯一和第二套住房不超过140 平方米统一按1%税率缴纳契税，城市取消普通住宅标准后购房满2 年再销售免征增值税，将各地区土地增值税预征率统一降低0.5 个百分点。自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知。住房城乡建设部、财政部联合印发通知，城中村改造政策支持范围从最初的35 个超大特大城市和城区常住人口300 万以上的大城市，进一步扩大到了近300 个地级及以上城市。据统计局数据，1-10 月，全国完成房地产开发投资86,309 亿元，同比-10.1%；商品房销售面积7.8 亿平方米，同比下降15.8%。因城施策方面，安徽芜湖启动城镇老旧住房装修补贴，最高补贴五万元；长沙明确全市商品住房取得不动产权证可上市交易；广州发布新政，商品房与配建车位车库可同步销售。深圳拟提高公积金贷款最高额度，加大利息补贴力度；贵阳拟提高多子女家庭住房公积金贷款额度至120 万元。
　　公司动态跟踪：10 月销售金额：万科A 213.6 亿元（-32.9%）；新城控股 26.2 亿元（-56.6%）；华润置地310.0 亿元（+12.4%）。股份回购方面，浦东金桥拟以自有资金或自筹资金以集中竞价交易方式进行股份回购,拟回购价格不超过人民币12.8 元/股，拟回购金额不低于人民币1.25 亿元且不超过人民币2.5 亿元；华发股份拟以自有资金及自筹资金以集中竞价的方式进行股份回购，拟回购价格不超过人民币9.83 元/股，拟回购金额不低于人民币3 亿元且不超过人民币6 亿元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌8.92%，沪深300 指数下跌3.29%，相对收益为-5.62%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：世荣兆业、*ST中迪、*ST 和展、*ST 金科、合肥城建，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为华夏幸福、光大嘉宝、*ST 卓朗、阳光股份、荣盛发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌6%，沪深300 指数下跌3.29%，相对收益为-2.7%，弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为7.9/7.3 倍；物管24/25PE 均值分别12.6/10.8 倍。
　　投资分析意见：9 月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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