光大核心城市房地产销售跟踪(2024年10月)：政策组合发力 10月一线城市二手住宅成交面积同比+50%

　　新房：10 月光大核心30 城商品住宅成交面积同比+4.5%，成交均价同比+1.3%，环比+3.7%；1-10 月30 城累计成交面积同比-31.3%，成交均价同比+1.5%。
　　1）2024 年10 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交面积为1,624 万㎡，同比+4.5%，环比+48.2%；其中，北上广深杭蓉成交面积490 万㎡，同比+9.9%，环比+62.9%，余下二线24 城成交面积1,134 万㎡，同比+2.3%，环比+42.7%。
　　1-10 月，核心30 城商品住宅(不含保障)累计成交面积11,942 万㎡，同比-31.1%。
　　2）10 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交均价为24,558 元/㎡，同比+1.3%，环比+3.7%；其中，北上广深杭蓉成交均价40,022 元/㎡，同比-3.2%，环比-6.5%，余下二线24 城成交均价为17,868 元/㎡，同比+3.1%，环比+8.6%。
　　3）1-10 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)累计成交均价为24,149 元/㎡，同比+1.5%（1-9 月为+1.4%），其中，北上广深杭蓉累计成交均价为41,078 元/㎡，同比+2.9%，余下二线24 城累计成交均价为16,933 元/㎡，同比-2.3%。
　　二手房：10 月光大核心15 城二手房成交面积同比+21%，10 城二手房成交均价同比-0.5%，环比+4.3%；1-10 月核心15 城二手住宅累计成交面积同比+0.3%。
　　1）10 月，光大核心15 城二手住宅成交面积为1,420 万㎡，同比+21.2%（上月同比-3.4%），环比+30.7%；其中一线城市成交面积为517 万㎡，同比+50.0%，环比+43.7%，余下二线城市成交面积为903 万㎡，同比+9.2%，环比+24.2%。
　　1-10 月，光大核心15 城二手住宅累计成交面积为1.24 亿㎡，同比+0.3%。
　　2）2024 年10 月，光大核心10 城二手住宅成交均价为25,035 元/㎡，同比-0.5%，环比+4.3%；其中，一线城市成交均价为33,895 元/㎡，同比-4.0%，环比+1.0%，余下二线城市成交均价为16,458 元/㎡，同比-7.6%，环比+3.1%。
　　3）2024 年1-10 月，光大核心10 城二手住宅累计成交均价为24,724 元/㎡，同比-3.3%（2024 年1-9 月为-3.7%），其中，一线城市累计成交均价为34,608元/㎡，同比-2.4%，余下二线城市累计成交均价为16,686 元/㎡，同比-7.5%。
　　投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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