房地产行业动态跟踪：落实地产政策组合拳 持续推进止跌回稳

　　投资要点：
　　事件：
　　中央经济工作会议于12 月11 日至12 日在北京举行，习近平总书记发表重要讲话，总结2024 年经济工作并部署2025 年经济工作。
　　财政政策更加积极，货币政策适度宽松
　　本次会议明确，实施更加积极的财政政策与适当宽松的货币政策。财政政策上，明确增加地方政府专项债发行使用。在今年10 月12 日“加大逆周期调节力度”发布会中，财政部提出用好专项债收储存量房、存量土地。
　　货币政策上，本次会议明确将适时降准降息。
　　我们认为，财政政策与货币政策延续12 月9 日政治局会议的定调，2025年专项债收储存量房、存量闲置土地或将持续推进落地，房贷利率或仍存在下降空间。
　　加力实施城中村和危旧房改造，释放住房需求潜力本次会议提出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。城中村改造为城市更新行动的重要内容，2024 年10 月17 日住建部提出将通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造。随后城改范围从最初的35 个超大特大城市扩大到近300 个地级及以上城市。
　　城改与危旧房改造将有效拉动地产投资与销售。在我们2024 年11 月3 日发布的报告《城中村改造可以拉动多少投资与销售？》中，测算新增100万套城中村改造若分5 年完成，则年均或拉动投资和销售1539 亿元和6956亿元，分别占2023 年房地产开发投资额和销售额的1.4%/6.0%。
　　我们认为，城中村改造和危旧房改造为本轮核心地产政策之一，目前已有一二线城市积极响应，在主要采取货币化安置的背景下，将释放居民刚需与改善性住房需求，推进存量房库存去化。
　　盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房本次会议提出，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。在我们2024 年10 月19 日发布的专题报告《财政发力对地产有哪些影响？》中，2020H1-2024H1，我国上市房企现房库存占比持续攀升，部分小体量民营房企现房去化压力较大。
　　我们认为，存量房收储势在必行，未来通过专项债收储存量土地、存量房作保障房等方式，将有效盘活闲置土地，去化现房库存。
　　主抓存量政策落地落实，2025 年稳住楼市、止跌回稳总结来看，我们认为，本次中央经济工作会议主抓“一揽子”地产政策的落地落实。2025 年宏观政策将更加积极有为，建议持续关注2024 年增量政策的落实节奏。
　　投资建议
　　我们认为，本轮市场复苏将经历流动性压力缓解、供给持续收缩、房价止跌回稳、销售开工复苏的阶段。建议关注：困境反转类金地集团、新城控股；保持拿地强度的龙头招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团；多元经营、稳健发展的地方国企浦东金桥、外高桥。
　　风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧
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