房地产行业周报：居民购房更加关注实得面积

　　第51 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.7%。沪深300 指数报收3927.71，周度涨幅为-0.1%；创业板指数报收2209.66，周度涨幅-1.1%；房地产指数（申万）报收2307.55，周度涨幅为-4.8%。
　　中央政策方面。中央财办表示要对商品房建设实施“控增量、优存量、提质量”的策略。地方政策方面。江苏扬州支持“以旧换新”购房 最高贷款额度可增20%。乌鲁木齐、青海海北州、山西晋城、长春、毕节调整公积金政策。河北张家口取消商品房限价，鼓励现房销售，推进取消公摊。
　　第51 周新房销量较第50 增加，二手房销售量较第50 周减少。第50 周44 大城市新房销售为3.01 万套，较第50 周增加1.9%；21 大城市二手房销售2.34 万套，较第50 周减少6.9%。库存量较第50 周减少，库销比较第50 周减少。截至第51 周，18 大城市库存为79.9 万套，较第50 周减少8.05 万套；库销比为15.0 个月，较第50 周减少2.3 个月。第51 周土地市场活跃度较第50 周上升。第51 周36 大城市市本级合计成交土地176 块。土地出让金增加。2024 年第51 周36 大城市市本级土地出让金为844.33 亿元，较第50 周增加211.28 亿元。平均溢价率上升。2024 年第51 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率7.8%，较第50 周增加6.8%。第51 周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为20 块。
　　重点公司公告。中国武夷、津投城开、招商蛇口、大名城、荣盛发展、南山控股、麦迪科技、康达新材、大悦城、华远地产等发布了提供担保的相关公告。津投城开、康达新材、市北高新等发布了关联交易的公告。
　　今年 9 月下旬政治局会议定调地产“止跌回稳”，紧接着四季度有关部门出台了一系列增量政策，市场信心得到提振，10、11 月新房、二手房成交量涨幅甚至高于5.17 政策后涨幅。12 月 12 日，中央经济工作会议再次强调，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，代表后续房地产政策将持续发力。10、11 月新政效果显著，现12 月已过去3 周，从新房市场来看，全国44 城9 月/10 月/11 月/12 月（截至12 月20 日）周均新房成交套数分别为1.5/2.6/2.6/3.0 万套，12 月周均较11 月周均提升14%。北上广深12 月周均成交量较11 月周均分别-7%/-15%/+46%/-14%，但成交量仍显著高于9 月周均，略低于或与10、11 月周均持平。从二手市场来看，全国21 城9-12 月周均二手房成交量持续提高，12 月周均较11 月周均继续上升16%；重点城市中，上海10 月/11 月/12 月周均成交6094 套/6763 套/6618 套，12 月周均较11 月略降，但仍高于10 月周均；深圳12 月周均成交量为2063 套，较11 月周均继续提升19%。综上，9.24 以来政策以及重要会议“止跌回稳”的政策目标提振市场信心，叠加年底房企推盘放量，12 月楼市成交量仍保持。
　　12 月以来，湖南省衡阳市、河北省张家口市先后宣布，销售实行套内建筑面积计价、逐步推进“取消公摊”。 今年更早之前，广东肇庆和湖南湘潭等地就提出按套内建筑面积计价；此外，惠州、昆明等地也提出部分公共空间不计容、不纳入公摊面积。2001 年施行的《商品房销售管理办法》规定了商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。销售按套内面积计价、（部分）公用面积不纳入公摊，还有放宽赠送面积限制等举措均导向增强新房的市场竞争力。未来随着该类举措更大范围铺开，市场成交量或逐渐从二手房转向新房，新房市场有望止跌回稳。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。
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