中原按揭：料明年港P完成减息期 按息将降至3.25%

智通财经APP获悉，展望2025年香港楼按巿场，中原按揭董事总经理王美凤指出，明年美息仍处回落周期，港元拆息亦将会下跌，当拆息回落一定幅度，银行将再有机会减P，预期明年按息将降至3.25%水平。基于对上一次加息周期港P加幅少于美息，美息加逾5%，港P仅加0.875%，故此港P不会在美国每次减息均会下调，此次减息周期港P减幅将会显著少于美息。

王美凤表示，今年美国减息累计达1%后，明年或基于新总统新政策下通胀走势之不确定性而放慢减息步伐，但香港银行于今年已提速减P累达0.625%，优于市场预期。

市场按息由9月的4.125%逐步减至3.5%，平均按揭额450万计每月供款已累积减少达1600元(减幅7.3%)，置业及供楼人士已可提早减轻供款负担，加上租金回报平均已升至3.5%，部分更达4%以上，对比市场按息3.5%，市场上供平过租的个案进一步增加，更多住屋需求人士倾向转租为买，且预期明年至2027年减息期延续，有助持续性配合经济上的利好因素支持香港楼市。

王美凤预期，银行今年提速减P累达0.625%后，预期明年P减幅尚余0.25%，明年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25%后完成减P周期，届时港按息将减至3.25%。

王美凤指出，港P完成减息周期后，接下来香港按息会否进一步回落将取决于拆息回落幅度。按现时H按封顶息率水平，1个月拆息需跌至低于2.2%，按息方可跌穿封顶息率而下降，现时拆息近4.5%多水平与2.2%仍有较大距离。

不过，若明年拆息能逐步下降，银行资金成本降低或可推动银行下调按揭计划息率，令市场按息进一步下跌。在对上一次加息周期实际按息加幅共2.625%，当中不只因为银行加P，而是结合拆息上升、及银行上调按揭计划息率，故此明年整体按息变化将因应P减幅、拆息回落走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。

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